出租土地使用权增值税

在会计上，土地使用权取得后作为无形资产进行核算。在税法中，土地使用权的出售和出租的税率却并未完全按照无形资产销售和出租计提销项税。

一、土地使用权的销售

1、一般计税法

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条第二款规定“（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权……，税率为11%”，也就是说土地使用权转让的税率为11%。根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定土地使用权转让的增值税税率调整为9%。这与《增值税暂行条例》规定的销售无形资产税率为6%有差异。虽然，会计上将土地使用权计入无形资产进行核算，但是由于土地使用权的特殊性，在税法中单独将其从无形资产摘出来制定税率。

2.简易计税

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》第三条第二款的规定，“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税”。因此，转让在规定时间之前取得的土地使用权可按5%的征收率缴纳增值税，也可以选择一般计税方法计算缴纳增值税。

二、土地使用权的出租

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》第三条第二款的规定，“（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税”，这一特殊规定又不同于提供无形资产租赁服务的增值税计算缴纳。

1.一般计税方法

笔者认为，按照上述规定，根据《增值税暂行条例》及《深化增值税改革的公告》当前提供土地使用权的经营租赁服务的增值税税率是9%，而提供无形资产租赁服务的增值税税率6%。

2.简易计税

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件2.营业税改征增值税试点有关事项的规定:“（九）不动产经营租赁服务:纳税人出租其取得的2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额”的规定，笔者认为符合条件的土地使用权经营租赁服务简易计税的征收率为5%，而其他无形资产的经营租赁服务简易计税的征收率为3%。

以上观点仅代表笔者个人对相关税收法律的理解，欢迎大家来讨论。