(一)

(2020年考题改编)A市某机械厂为增值税一般纳税人，2021年3月因经营需要搬迁将原厂房出售，相关资料如下:

(1)该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。

(2)转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计算缴纳增值税。

(3)转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房4成新。

要求:根据上述资料，请回答下列问题。

1.该机械厂转让厂房应缴纳增值税(D)万元。

A.147.62

B.77.00

C.13.90

D.73.33=（3100-1560）÷(1+5%)×5%

非房企一般纳税人转让不动产：

1.一般计税下：

（1）预缴税款（取得）=（含税全价-原价）÷(1+5%)×5%

预缴税款（自建）=含税全价÷(1+5%)×5%

（2）申报：应纳税额=含税全价÷(1+9%)×9%-预缴-允许扣除的进项税

2.简易计税下：

（1）预缴税款（取得）=（含税全价-原价）÷(1+5%)×5%

预缴税款（自建）=含税全价÷(1+5%)×5%

（2）申报：应纳税额=含税全价÷(1+5%)×5%-预缴

2.该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为(A)万元。(不考虑印花税、地方教育附加)

A.7.33=73.33×（7%+3%）

B.1.39

C.7.70

D.54.13

3.该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除项目金额为(C)万元。

A.1574.13

B.327.33

C.1527.33=3800×40%+7.33

D.647.33

4.该机械厂转让厂房应缴纳土地增值税(C)万元。

A.1460.46

B.1156.46

C.523.37

D.493.65

增值额=3100-73.33-1527.33=1499.34万元

增值率=1499.34÷1527.33=98.17%

土地增值税=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37万元

(三)

位于某县城乙企业(增值税一般纳税人)，2015年9月1日购置一座仓库，购置时取得的发票注明价款500万元。2020年7月1日转让该仓库，签订的产权转移书据载明含税金额1600万元，乙企业选择按照简易方法缴纳增值税。经相关机构评估，该仓库的重置成本价为800万元，成新率为80%。

要求:根据上述资料，回答下列问题。

1.乙企业计征土地增值税时应确认收入(C)万元。

A.1600.00

B.1547.62

C.1523.81=1600-（1600-500）÷（1+5%）×5%

D.1100.00

非房地产企业转让营改增以前取得不动产

1.预缴税款=（含税总价-原价）÷（1+5%）×5%

2.申报：应纳税款=（含税总价-原价）÷（1+5%）×5%-预缴税款

2.乙企业计征土地增值税时准予扣除的转让环节有关的税费合计为(D)万元。(当地有关部门规定准予扣除地方教育附加)

A.61.30

B.58.22

C.36.07

D.6.04=（1600-500）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）

3.在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计(A)万元。

A.646.04=800×80%+6.04

B.640

C.800.8

D.750.8

4.乙企业转让仓库应缴纳土地增值税()万元。

A.380.07

B.360.55

C.353.88

D.341.98

【知识链接】转让旧房

仅适用于旧房（存量房地产）转让的情形。纳税人转让旧房，允许扣除的项目有：取得土地使用权所支付的金额（“项目1”）（如有）、与转让房地产有关的税金（“项目4”）、以及旧房及建筑物的评估价格（“项目6”）。其中：

（1）“项目1”：未支付地价款，或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。

（2）“项目6”旧房及建筑物的评估价格：

（3）“项目4”：转让存量房地产时，凡不能取得评估价格时，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

(四)

(2019年考题改编)甲市某公司为增值税一般纳税人，主要从事旅居业务。

2021年5月主要经营业务如下:

(1)整体出售一幢位于乙市的酒店式公寓楼，含税总价款为16500万元。该公寓楼总建筑面积5000平方米，本月无其他经营收入。

(2)该公司转让时无法取得该酒店式公寓楼评估价格，扣除项目金额按照发票所载金额确定(暂不考虑印花税)。

(3)该公寓楼于2018年7月购进用于经营，取得的增值税专用发票上注明金额11000万元，税额1210万元，价税合计12210万元;在办理产权过户时，缴纳契税330万元，取得契税完税凭证;转让前累计发生贷款利息支出1058.75万元、装修支出1000万元。

(4)本月租入甲市一幢楼房，按合同约定支付本月含税租金合计10万元，取得增值税专用发票，出租方按一般计税方法计算增值税。该租入楼房50%用于企业经营，50%用于职工宿舍。

(5)本月月初增值税留抵税额为1100万元。

要求:根据上述资料，回答下列问题。

1.该公司转让酒店式公寓楼应在乙市预缴增值税()万元。

A.188.57

B.195.00

C.204.29=（16500-12210）÷（1+5%）×5%

D.180.00

非房地产企业转让营改增以后取得的不动产

1.预缴税款=（含税总价-原价）÷（1+5%）×5%

2.申报：应纳税款=含税全价÷（1+9%）×9%-允许抵扣的进项税-预缴税款

2.2021 年 5 月该公司在甲市实际缴纳增值税(D)万元。

A.59.26

B.58.52

C.57.55

D.57.27=16500÷（1+9%）×9%-204.29-10÷（1+9%）×9%-1100

3.该公司在计算土地增值税时，按发票所载金额计算扣除的金额为(B)万元。

A.14041.50

B.12650.00=11000×（1+5%×3）

C.13029.50

D.12100.00

【答案】B

【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。每满12个月计1年，超过1年未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。本题中，2018年7月购人，2021年5月转让，视为3年。可扣除的金额=11000×(1+3×5%)=12650(万元)。

4. 关于该公司转让酒店式公寓楼，下列说法不正确的是(D)。

A.如果税务部门发现该公司申报的计税价格明显低于同类房地产评估价格且无正当理由的，该公司应按同类房地产的评估价格作为房地产的转让收入计算土地增值税

B.购买公寓楼时支付的契税准予作为“与转让房地产有关的税金”项目予以扣除

C.购买公寓楼的贷款利息支出不得作为扣除项目扣除

D.该公司在公寓楼转让前发生的装修支出可以作为扣除项目予以扣除

【答案】D

解析:选项D:没有相关扣除规定。转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

(六)

(2018年考题改编)2021年1月15日，某房地产开发公司(增值税一般纳税人)收到主管税务机关的《土地增值税清算通知书》，要求对其建设的W项目进行清算。该项目总建筑面积18000平方米，其中可售建筑面积17000平方米，不可售建筑面积1000平方米(产权属于全体业主所有的公共配套设施)。该项目2020年4月通过全部工程质量验收。

2020年5月该公司开始销售W项目，截至清算前，可售建筑面积中已出售15000.80平方米。取得含税销售收入50000万元。该公司对W项目选择简易计税方法计算缴纳增值税。

经审核，W项目取得土地使用权所支付的金额合计8240万元;房地产开发成本15000万元;管理费用4000万元，销售费用4500万元，财务费用3500万元(其中利息支出3300万元，无法提供金融机构证明)。

(其他相关资料:W项目所在省政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。W项目清算前已预缴土地增值税1000万元。其他各项税费均已及时足额缴纳。城市维护建设税税率7%，教育费附加征收比率3%，地方教育附加征收比率 2%，不考虑印花税) 要求:根据上述资料，回答下列问题。

1.W项目的清算比例是(B)。

A.83.33%

B.88.24%=15000.08÷17000

C.94.44%

D.100.00%

1.实际扣除取得土地使用权所支付的金额=取得土地使用权所支付的全部金额×(已开发土地面积÷全部土地面积)×(已售房建筑面积÷全部房建筑面积)

2.清算比例=已转让房地产建筑面积÷整个项目可售建筑面积×100%

2.W目时许扣除的与转让房地产有关的税金(A)万元。

A.285.71=50000÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）

B.310.71

C.2666.67

D.2691.67

3.许扣除房地产开发费用金额(A)万元。

A.2050.70=（8240+15000）×88.24%×10%

B.2324.00

C.3937.27

D.4462.00

4.W项目清算时允许扣除项目金额合计(C)万元。

A.22843.39

B.22868.39

C.26944.79=（8240+15000）×（1+20%）×88.24%+2050.7+285.71

D.26969.79

5.W项目清算后应补缴土地增值税(B)万元。

A.5911.22

B.5922.46

C.7945.07

D.7961.32

增值额=50000÷（1+5%）-26944.79=20674.26

增值率=20674.26÷26944.79=76.73%

土地增值税=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46万元

6.关于W项目清算，下列说法正确的有(CAD)。

A.该公司清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

B.对该项目的清算进行审核鉴证的税务中介机构只能由主管税务机关指定

C.该公司应在收到清算通知书之日起90日内办理清算手续

D.该公司可以委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》

E.对于该公司委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》的，主管税务机关必须采信鉴证报告的全部内容

(七)

位于市区的某房地产开发企业2020年建造写字楼，发生的相关业务如下:

(1)按照国家有关规定缴纳土地出让金1700万元，按国家统一规定缴纳有关费用72.04万元。

(2)写字楼开发成本3000万元。

(3)写字开发费用中的利息支出为500万元(能够提供金融机构证明并按项目分摊)。

(4)10月写字楼竣工验收，总建筑面积10000平方米，将总建筑面积的90%销售，签订销售合同，取得不含增值税销售收入9500万元;并进行了土地增值税的清算，缴纳与转让房地产相关税金107.35万元(不含印花税、增值税)。

(5)12月将剩余10%的建筑面积打包销售，取得不含增值税收入900万元，

(其他相关资料:该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用)

要求:根据上述资料，回答下列问题。

1.该企业10月份土地增值税清算时可以扣除的税金为(A)万元。

A.107.35

B.0

C.112.1

D.102.6

2.该企业10月份土地增值税清算时可以扣除的开发费用为(C)万元。

A.784.05

B.568.10

C.664.74=（1700+72.04+3000）×90%×5%+500×90%

D.961.29

3.该企业10 月份土地增值税清算时的扣除项目金额合计为(D)万元。

A.6602.60

B.5788.35

C.6181.54

D.5925.89=（1700+72.04+3000）×90%+664.74+107.35+（1700+72.04+3000）×90%×20%

4.该企业10月份清算应纳的土地增值税为()万元。

A.869.22

B.1133.35

C.1120.57

D.1018.31

增值额=9500-5925.89

5.该企业打包销售房产的单位建筑面积的成本费用为(A)万元。

A.0.66=5925.89÷（10000×90%）

B.0.73

C.0.64

D.0.69

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

6.该企业12月打包销售房产应纳的土地增值税为(D)万元。

A.51

B.78

C.63

D.72

该企业12月打包销售房产的扣除项目金额=0.66×1000=660万元

增值额=900-600=240万元，增值率=240÷660=36.36%，适用30%税率

该企业12月打包销售房产应纳的土增税=240×30%=72万

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积