土地增值税清算经验

为某企业高管和业务部门培训土地增值税，站在非财务管理人员角度将土地增值税要点整理如下，供参考。

一、房地产企业独特的项目配比关系使得项目配比同年度配比产生重大矛盾，这是房地产所有重大税收风险的来源。

二、无论是增值税、土增还是企业所得税，都面临预征+清算的模式。

三、土地增值税是房地产税负中最重要的组成部分，也是纳税管理的重点。

四、土地增值税的计算基本逻辑是：

1、收入-扣除项目=增值额

2、增值额*对应税率=应交土地增值税

对应税率从30%——60%。

3、房地产商品房开发清算扣除项目主要有五项：

——土地价款

——开发成本

——开发费用

——税金

——加计扣除

五、土地增值税清算是建立在企业财务核算基础上，根据土增独特要求选择数据进行清算。

六、土地增值税清算时间节点

房地产企业土地增值税采取先预征后清算模式，关键点是何时应该清算。

1、税法规定了主动清算条件和强制清算条件；

2、企业请牢记销售85%和预售许可证满三年两个条件。

七、土地增值税清算单位和范围

1、按照项目清算（立项）

2、如有分期，按照分期清算（建设规划许可证）

3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房应分开计算增值率

八、土地增值税收入中应关注：

1、销售收入中交易价格公允，尤其是存在关联交易情况下；

2、是否存在商品房发生抵债、投资、赠送等视同销售收入；

3、无产权车位转让使用权通常按照销售处理；

九、土地增值税扣除项目应关注：

1、各项扣除内容所应包含内容（略）；

2、会计核算仍然是基础，尤其是成本核算应真实合理；

——土地征用及拆迁补偿费

——前期工程费

——建安工程费

——基础设施建造费

——公共配套设施费

——开发间接费

3、关注会计核算中各项内容同土增扣除各项内容的相同与不同

——会计核算中土地包含着开发成本，土地清算将其分开考虑

——利息核算中在开发成本，清算将其调整计入开发费用

十、土地增值税特殊情况

1、旧房转让不能够加计扣除，按照评估法或发票扣除法；

——使用超过12个月为旧房

——产权办至公司名下为旧房

2、土地使用权和在建项目区别

——土地使用权转让因未投入土增清算不能加计扣除

——在建项目转让土增清算可以加计扣除

3、特殊交易：投资和重组

投资和重组优惠政策均不适用房地产公司，其他公司可暂免征收。

十一、土地增值税清算准备

1、应在项目建设之初尽快进行测算；

2、在项目实施过程中逐步调整和细化测算，并在账务上落实测算数据；

3、在合同、付款、发票和其他证据准备上，各业务部门应同财务紧密衔接做好证据链准备；

4、达到清算条件，财务应牵头做好内部预清算，迎接税务机关清算。