所得税买方还是卖方出

　　在签订二手房屋买卖合同时，经常会注明卖方净拿多少钱。一般我们理解，就是卖方将这套房子卖了，拿到手多少钱。至于这笔交易产生的一切费用，包括中介费、过户费及相关税费，都应该是买方来承担。

　　但是下面案例中，买方却不这么认为。他认为所谓的“净拿”，只是说买方承担应该由买方承担的契税、中介费。至于税法规定的应该由卖方承担的个人所得税，不应该由买方来承担。两人就此产生了争议，最后诉讼至法院，法院也进行了审批。

案例简介

　　2*17年2月16日，甲某与乙某在A房屋中介公司签订了《售房协议书》，在该协议中约定，甲某将房屋并附车库等一并出售给乙某，总价104万元，在合同的第13条中明确：甲某净拿壹佰零肆万元整。

　　过户费、中介费由乙某负责支付，合同签订当天，乙某支付定金5万元，并支付中介费8000元。

　　但是之后，甲乙双方就合同履行中个人所得税的承担问题，多次沟通无果，最终诉至法院。

甲某的观点为：

　　法律上虽然规定个人所得税由出卖人负担，但是本案双方在合同中约定出卖人净得104万，签订合同时买方也明确知道出卖人有两套房，可能要多交个人所得税，所以乙某应履行合同，承担相应的个税。

乙某观点：

1.合同约定的“净得”应该是承担全部交易过程中的契税后，净付给出卖人104万元。

2.个人所得税一般应该由个人自行缴纳，这是法律的规定，也是交易惯例，如果要推翻这种惯例或者规定，应该通过明确无误的条款写明。

3.涉案合同并不是由乙方提供，因为合同对个人所得税的约定不明产生的责任不应由买方承担。

法院裁判观点为：

1.依法成立的合同，受法律保护。对合同履行过程中部分权利义务没约定或者约定不明的，双方可以协商，协商不成的，按合同有关条款或者交易习惯确定。

2.根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对条款有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

3.本案中，所涉购房协议合法有效，合同履行中，双方对个人所得税由谁负担产生争议。

4.所涉协议条款中的“净”应理解为纯粹之意，“净拿”应理解为最终纯得之意，买方的理解明显缩限该词含义，也与目前房屋交易习惯不符。

5.结合双方的约定及交易习惯，应理解为买方承担交易中产生的契税、个人所得税等费用，房屋出售方最终纯得104万元。

案例分析

《中华人民共和国民法典》第四百六十六条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。

　　习惯与惯例是人们在长期反复实践的基础上形成的，在某一行业、经济交易中普遍的做法、方法或规则，能够被广大的合同当事人所认知、接受和遵从。

　　如果这些习惯和惯例与法律性文件不抵触或者经国家认可，还常常成为民事法律的渊源。所以在合同解释中，会参照一定的习惯和惯例。

案例总结

　　根据个人所得税法相关法律法规，个人所得税的纳税人是房屋的卖方，但是根据交易习惯，以及二手房买卖中双方对个税的实际承担约定情况，社会公众对于“净拿”的概念是有普遍认知的，即应该由买方承担所有的交易费用，包括个税。

　　另外关于“净得”，还有一个案例中争议的不仅仅是个税的承担问题，还包括了卖方的贷款承担问题。有媒体报道的文章为《买房遇“文字游戏”：约定税费由买方承担，卖方说这包括贷款！》，从文章标题可以看出，内容就是约定税费由买方承担，卖方认为合同约定的”净得“，房屋未还清的贷款也应该由买方承担，这就有些不符合交易的惯例了，法院最终判决结果是总的房价中，并不包括贷款，买方不需要承担卖方未还的贷款。

　　二手住房转让的税费看似简单，实则复杂、琐碎。稍不留心，双方就会产生很多分歧。实务中纠纷多发，由此引发房屋买卖合同纠纷和中介合同纠纷，应当具体问题具体分析。