继承父母房产后出售要交所得税吗

【问题来源】

笔者在代理继承诉讼案件中，经常会碰到客户咨询继承父母房屋会不会收遗产税。作为基本常识，律师都知道我国是没有遗产税的。但是，从客户咨询的语气当中，可以体会到客户是大概了解税务机关在处理继承房屋时，会在某个环节征收20%的税，但是说不清楚是什么，只是单纯的认为是遗产税。所以，在办理继承房屋时，有一定税务意识的客户就会询问律师如何避免该“遗产税”？甚至在笔者接触到的房屋中介中，他们在居间出售的继承房屋时，也会善意提醒买家，待出售房屋存在20%的遗产税。那么，该20%的税是遗产税吗？能否合理规避？

【律师解答及分析】：

“此税非遗产税”，系“财产转让所得”税。

1、《个人所得税法》未将“遗产”作为应税项目进行规定。

依据《个人所得税法》相关规定，法律对个人需要缴纳个人所得税的各项所得进行了规定，并简要概括了减免税优惠范围。从税法的规定来看，法律仅规定了对九类应税项目，即：（一）工资、薪金所得；（二）劳务报酬所得；（三）稿酬所得；（四）特许权使用费所得；（五）经营所得；（六）利息、股息、红利所得；（七）财产租赁所得；（八）财产转让所得；（九）偶然所得。其中，则没有“遗产”所得这一项目。综合我国其他税种（如：印花税、房产税、城建税、增值税等）法律法规及规范性文件，亦未发现“遗产”税税种类别。故，我国法律并没有单独的将“遗产”作为应税项目征纳所得税。

2、税务总局在个税领域将继承房屋归类为无偿赠与范畴，属于《个人所得税法》规定的“偶然所得”，依法无需缴纳所得税。（此处律师应改变固有的法律思维，运用税务思维分析问题）

依据民法理论，赠与与继承是两种完全不同性质的法律概念，系两种不同的法律关系。但是，财政部与税务总局在规范性文件中，给予了赠与所得和继承所得同一种税务性质，即财产取得的无偿性、偶然性。财政部、税务总局在其发布的《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税〔2009〕78号）》及《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告（财政部、税务总局公告2019年第74号）》文件中，将继承房屋（含遗嘱继承）划分至无偿赠与范畴，均归类为“偶然所得”应税项目，税率为20%。只是区别于一般赠与，赠与近亲属及继承房屋属于不征收个人所得税范围。据此，继承房屋遗产无需缴纳个人所得税。

3、继承房屋再出售属于《个人所得税法》规定的“财产转让所得”应税项目，征税按差额征收20%，非按全额征收20%。

以上关于继承房屋遗产无需纳税只是税法针对取得财产的环节不征税，但是，房屋继承人若将继承房屋对外转让，就自然成为了税法规定的“财产转让所得”应税项目（即转让环节），税率亦为20%。依据《个人所得税法》第六条规定，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

故，转让房屋需要缴纳的个税=（不含增值税的转让收入-财产原值及取得和转让财产的合理税费）*20%。然而，笔者在处理实务案件时，往往得到的回复或信息是继承房屋再出售是按房屋不含增值税的转让收入的全额20%缴纳个税，没有任何的扣除项目，而一般赠与（非近亲属赠与）取得房屋若再出售则会有扣除项目。这个问题也一度困惑笔者，为什么近亲属的赠与没有扣除项目，而非近亲属的赠与则含有扣除项目。直到越来越多的客户不断咨询继承房屋遗产税时，笔者才通过检索大量税务文件及资料，找到了答案：

2009年9月25日，财政部、税务总局发布的财税〔2009〕78号文件出台前，无偿赠与取得的房屋再出售，参照(国税发〔2006〕144号)文件，扣除项目仅包括受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额，不包含财产原值（即原捐赠人取得该房屋的实际购置成本）。上述78号文件出台后，无偿赠与取得的房屋再出售，扣除项目则包括原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费。由于继承取得房屋无需纳税（除办理公正继承或起诉继承可能产生的非税费用外），继承取得房屋成本几乎为零。

故，在78号文件出台前，继承再出售房屋基本按照全额征收20%的个人所得税。78号文件出台后，由于扣除项目包含了原捐赠人取得房屋的实际购置成本，继承房屋再出售则系老百姓理解的按差额的20%计征个人所得税。值得注意的是，实务中不排除地方税务机关因理解政策不全面，而一概对继承房屋再出售按全额20%征税，对于其多征部分，纳税人可依据《税收征收管理法》第五十一条规定：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。”要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息。

4、继承房屋再出售满足“满五唯一”条件的，可以免征个人所得税。

根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（1999年11月6日　财税字〔1999〕278号）》第四条规定，“对个人转让自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”

根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发[2005]172号）》第四条规定，“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。”（需另行指出的是，前述文件规定的购房价格的确定方式，系与营业税（营改增前）及增值税（营改增后）的计征有关，并非财产转让所得中的财产原值概念。）即：继承房屋再出售符合“满五唯一”条件的，免征个人所得税，购房时间的起算点自继承前的购房时间开始计算。

行文至此，想必读者都对20%的税的性质有所了解，如何避免也有大致方向。至于整体遗产继承安排、税务筹划、继承房屋时应采取何种诉讼策略，则应咨询专业人士。笔者也将在以后的公众号文章中将自己处理的实务结合财税、法律知识逐步予以分享。