所得税2009年31号文

在国税发（2009）31号文之前也有个31号文，不过那是2006年的事即国税发（2006）31号文《国家税务总局关于房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》，该文仅适用于内资房地产开发行业。当时外资房地产企业适用的文件是国税发（2001）142号《国家税务总局关于外商投资房地产投资房地产开发经营所得税管理问题的通知。国税发（2009）31号文充分吸收、借鉴了国税发（2006）31号文的主要内容，并有机结合了国税发（2001）142号文的重要内容，并根据当时房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。

房地产行业特殊在于房地产开发企业与工业企业相比,有其特殊性,其生产的产品——"房屋"不但周期较长,且产品间差异较大,因此,其会计核算和税务处理也有其特殊的一面。工业企业是以产品的加工制造和销售为主要生产经营活动的营利性组织，其生产经营过程包括供应、生产和销售三个阶段。随着生产经营活动的进行，企业资金以货币资金—储备资金—生产资金—成品资金—货币资金的形式不断运动。在供应过程中，企业需要外购原材料，支付货款及相应的税费。在途物资业务和与供应企业之间的结算业务是供应过程的主要业务。在生产过程中，企业为生产社会需要的商品，需要消耗料、工、费等成本，同时为生产所持有的资产也将逐渐耗费。这就需要将这些成本费用进行分类、归集并分配，以确定产品的生产成本。在销售过程中，企业销售产品收回资金，并根据国家规定，还要缴纳一定的税费，同时还会产生由此而来的与其他企业之间的结算业务。企业在销售业务完成后，就需要将一定时期内的收入与费用进行比较，计算出利润，计算财务成果，进行利润分配。工业企业生产周期一般不长，计算企业所得税相对容易。

房地产企业“生产”过程一般包括“拍地-报建—开发—销售-交付”这5个阶段。随着生产经营活动的进行，企业资金以货币资金— —土地资金—开发资金—预售资金的形式不断运动。在拍地过程中，企业需要参与土地市场的拍卖，支付土地价款及相应的税费（契税）。在开发过程中，企业为了开发商品（住宅），需要施工企业为其建造商品房并付出成本，在此过程中并不需要支付税费。在销售环节，企业取得预售证后向社会预售其商品房取得预售收入并缴纳相应的税费，在这一环节，需要预缴增值税、土地增值税、企业所得税等等。在交付环节，企业将通过验收的商品房交付购房者，完成所有的生产销售环节。在这一环节，企业需要清算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税。

房地产开发企业生产过程一般经历三年左右时间，时间长，如何缴纳企业所得税与工业企业完成不同。房地产开发企业按照《企业所得税法》及其实施条例清算缴纳企业所得税难以厘清。国税发（2009）31号文正是规范房地产企业开发经营业务企业所得税处理。

因为涉及到收入、成本和费用的确认，企业所得税是所有税收种类中的最难理解和申报的。本文只简单介绍涉及到收入的几个基本概念：完工年度、预计计税毛利率、预计毛利额、实际毛利额。这几个基本概念是做好企业所得税汇算清缴必须要明确的。

1.完工年度

房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法不同。房地产所开发的产品只要符合下列条件之一，应视为已经完工：

1、开发产品竣工证明材料已经报房地产管理部门备案。

2、开发产品已开始投入使用。

3、开发产品已取得了初始产权证明。

为防止房地产企业规避上述认定完工条件，国家税务总局在2010年5月12日以国税函（2010）201号“国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知”规定“房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。”开发产品已经完工，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

2.预计计税毛利率

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

(3)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

房地产企业在预售阶段应按本省规定的预计毛利率缴纳企业所得税。

3.预计毛利额

企业预售方式销售开发产品所取得收入乘以预计计税毛利率，计算出预计毛利额，并调整当期的应纳税所得额。

4.实际毛利额

完工年度，企业根据完工开发产品的单位计税成本，计算出已售产品的计税成本，然后根据开发产品的销售收入减去已售产品的计税成本，计算出已售开发产品的实际毛利额。

既然是对企业所得税进行规范，国税发（2009）31号文对收入、成本、利润都有详细的规定，做为房地产企业应深入学习国税发（2009）31号文。但文件从2009年发布至今也有10多年了，很多新生事物不断涌现，文件却一直不变，正是本文题目所说的：以不变应万变。