在办理不动产转移登记过程中，众所周知要遵循“先税后证”的工作流程，现行有效的《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》均规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：……（七）相关税费缴纳凭证；……”，在实践操作中，各地不动产登记部门对提交税费缴纳凭证材料的要求也不尽一致，陕西政务网公开的不动产转移登记税费凭证样例中，西安市与西咸新区竟不相一致；现场咨询时工作人员也会答复：相关税费。

那么“相关”税费到底是哪些税费呢？

2022年10月30日，自然资源部根据立法规划发布了《不动产登记法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）向社会公开征求意见。令人不解的是，征求意见稿第六十四条将“相关”税费明确为“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：……（七）依法应当缴纳土地增值税、个人所得税、契税的，提交完税结果材料。”

上述条文中，土地增值税是仅存的纳税人申报后需要税务机关审核的税种，现实中，纳税人自行或聘请第三方进行土地增值税清算时间约为1-2个月，清算报告提交税务机关后，税务机关审核的期限各地规定为90-180日不等，如此漫长的等待期才能拿到完税凭证，根本不符合行政效率原则，有违国家有关压缩不动产登记时限的精神，不利于盘活不动产资产。而正是因为这一原因，在不动产转移登记环节造成大量梗阻现象，交易双方不断发生纠纷。

土地增值税表示：关我什么事？

1.土地增值税尚未立法，不是征求意见稿第三十二条说的“法律”。

征求意见稿第三十二条【申请材料】　“法律规定未缴税不予办理登记的，当事人应当提交完税证明材料。法律没有规定的材料不得作为登记申请材料，不动产登记机构不得收取。”

《契税法》于2021年9月1日起施行，该法第十一条规定：“纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”

除《契税法》外，《个人所得税法》也有关于不动产转移登记完税的相关规定，抛开个税法具体规定是否合理不说，最起码个税法是法律。《土地增值税暂行条例》，嗯……是个什么位阶嘞？岂不是与征求意见稿自身第三十二条的规定自相矛盾。

不动产转移当事双方涉及的税种在纳税义务发生时间、申报缴纳期间方面并不一致，如果在《不动产登记法》中规定需要提交土地增值税完税凭证，则属于变相立法，凌驾于税法之上增加纳税人义务，挑战税收法定原则。

2.提交土地增值税完税凭证不符合税收征管现状

在不动产转让环节，当事人双方涉及的流转税有：转让方增值税（城建税及附加）、土地增值税、印花税，受让方契税、印花税。目前对不动产转移涉及的税费征管现状为：在流转环节由纳税人缴纳契税并由税务机关开具税收联系单给不动产登记部门；其他税种由纳税人自行申报，税务机关实行事后风险管理。

财产行为税简并申报以来，自2021年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，税务机关除向不动产登记部门传递契税联系单之外，并未见有将土地增值税完税凭证传递给不动产登记部门的税法规定。征求意见稿将土地增值税完税凭证申请不动产转移登记的先决条件，有超越不动产登记部门权限之嫌疑。

因此，在进行不动产交易最初，就应根据现行有效的法律规定全面评估交易所涉及的税费，尽可能判断主管税务机执法效能，否则有可能因为纳税义务履行或税费承担争议导致交易失败，造成损失。