公寓的增值税

​

我一朋友的真实写照，几年前她的社保还未满5年，很想有自己的房子，被中介拉到增城某地铁口的公寓，被精心包装的样板间迷惑，买下了一套公寓，现在后悔不已，增城连住宅都不好卖，更别说公寓了。

公寓因总价低、不限购、装修漂亮、拎包入住，近地铁，有时还买一层送一层，是年轻人特别容易踩的坑，很多年轻人没有做足买房功课，看完样板间，一上头，很容易就踩进坑里。

公寓是定向收割年轻人的，大部分人知道个一二，但对具体有哪些坑模棱两可？

今天我们就来把公寓的坑掰碎了揉烂了说清楚，让你看我这一篇就可以全面掌握，不用再到处搜集信息。

​

很多人说，我买公寓就是自己住的，不考虑升不升值的问题。那我们就先来说说公寓的居住体验感，看你能不能接受。

1️⃣采光差

这是很多人不知道的一个点，公寓不是住宅，它不需要遵照国家住宅日照标准，住进去才傻眼了，怎么没有阳光啊！到时候找谁说理都没用。

2️⃣隔音差

公寓楼层结构也和住宅不一样，买的时候是不会知道的，只有住上几个月，才会知道。

3️⃣人群混杂

公寓有业主有租客，还有搞工作室，有开店的。想像一下这样一个场景，你家孩子上学出门，先走过一个足疗店，再走过一个养生馆，看到五颜六色的霓虹灯，好奇的朝里面看了又看。

4️⃣层高不够

买一层送一层是好，但两层只有4.5米，硬隔成两层，减去楼层隔板厚度，楼上一般不到两米。装个挂机空调，能给你吹出柜机的体验感。

5️⃣没有燃气

做饭要用电磁炉，而且公寓的通风没有像住宅一样被强制要求，通常很差，家里可能会弥漫一股难以描述的气味。

6️⃣居住密度高

1梯6户、1梯8户已经算好的了，1梯十几户也很常见，密度高舒适性差，并且，早上上班高峰期等电梯要崩溃吧。

7️⃣水电管理费高

大部分公寓是按商用收水电费的，广州商用水电费比住宅水电费贵一半。我立刻想到我家夏天的高额空调费，本来就已经够肉痛了，再乘2，可怕！

8️⃣小区管理问题

当年北京的网红公寓北京像素，公寓里的顶级产品，卖6.5万一平的豪宅。后来管理得怎么样呢？墙上贴满广告，电梯经常故障，车库垃圾成堆，物业说没规划垃圾房。顶豪尚且如此，试想一下其他普通公寓的下场。

再说说保值流通性问题，毕竟房子是家庭资产最大的一大块，即便是自住，也要考虑到将来可能会换房，可能会有急用钱救急的时候。那公寓的流通性和保值性怎么样呢？

答案是流通性很差，主要原因有以下:

1️⃣空置率高

直接点说就是没人要，因为公寓才需要包装成住宅来卖，连深圳这种以创业闻名，以年轻人为主的城市，公寓的空置率都很高，新盘公寓都要用很高的佣金去诱惑中介大力推，二手公寓将来卖给谁呢？

2️⃣税费高到吓人

3 %的契税，5.6 %的增值税，20 %的个人所得税，30-60 %的土地增值税，高得让人害怕的税费，还不能像住宅一样，有满5、满2免征等优惠政策。税费成本谁承担呢？

3️⃣不能落户没有学位

你可能现在还是刁然一身的年轻人，可你总会结婚，总会有孩子，将来孩子落户怎么办？上学怎么办呢？听有人说，我看的这套公寓可以落户。我想说，别轻信销售的口头承诺，看他敢不敢写进合同，不敢写的，都打个问号先。

4️⃣杠杆率降低

住宅首付是 30% ，意味着你可以用更少的钱，提前锁定更好的房，借用自己未来的力量，锁定房价，享受城市发展的红利，减少通胀对资产的稀释。但是公寓首付要 50%，三倍杠杆变两倍，能买到的房子价值将大打折扣。

5️⃣升值能力差

同样的地段同样的价格，公寓的升值能力也远远不如住宅。即便涨了，税费也能把你的涨幅吃没。

6️⃣产权问题

产权只有40年，且不能像住宅一样，产权到期后免费续期。

公寓的坑这么这么的多，从买前的贷款，到买后的居住体验，卖房时的高额税费，真是一步一坑，一条龙坑啊。

那如何分辨公寓和住宅呢？

记住一点，只看产权属性，某壳线上看房源时留意用途这一栏，只要不是“住宅”的一律不要碰。

房产证上面也会标明，什么商业办公、商业用地、综合用地、公寓式酒店的，统统是公寓。我的房本刚刚拿到，拍个照给大家参考一下。

​