利息越多所得税越少

近日，伴随着地产股的集体爆发，尤其是万科、保利等大象的两个涨停板，媒体突然开始热闹的报道房贷利息抵扣个税的政策动向。那么，这项新政靠谱吗？

关于个税改革的官方表述

1996年的《关于国民经济和社会发展九五计划纲要》，2013年十八届三中全会的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，2014年中央政治局发布的《深化财税体制改革总体方案》，都曾反复提到过建立综合与分类相结合的个税制度。

尤其是，2014年6月中央政治局发布的《深化财税体制改革总体方案》中，重点锁定六大税种，按计划中推进的先后顺序为：增值税、消费税、资源税、环境保护税、房地产税、个人所得税（探索逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制）。

到了今年5月，国务院转发的发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》中，如此安排进度要求：1､营改增最快，力争全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。2、进一步调整消费税征收范围、环节、税率。3､组织实施煤炭资源税费改革，研究扩大资源税征收范围。4､研究提出综合与分类相结合个人所得税改革方案。5､推进环境保护税立法。

注意，个税改革，由之前的第六位，提升至第四位。而房地产税居然失踪了！

接着，到了今年9月份，财政部发布的《财政支持稳增长的政策措施》中表示：深入推进财税体制等改革，适时推进营改增试点，推进消费税改革，研究全面实施资源税费改革方案，研究个人所得税改革方案。

注意：房地产税继续失踪，环境保护法也没提。也就是说，个税改革排在需要改革的六个税种里最后一位，而目前来看，个税改革已经超越消费税、资源税、环保税和房地产税，成为税制改革中最快提交方案的税种（除了营改增）。有媒体报道，个税改革的方案已经基本成型，明年年初上报国务院的可能性非常大。

2014年中央的《深化财税体制改革总体方案》规定税改的进度要求：2016年基本完成重点工作和任务，2020年基本建立现代财政制度。如此看来，当前各税的推进情况，个税改革很可能在2016年就能基本完成。而与房地产业相关的另一项重要税改：房地产税立法，估计又要“难产”了。但不管多困难，2020年都会尽力完全这六项改革。

个税改革与房地产的关系

地产股大涨，与个税改革中涉及个人房贷利息抵扣有关。个税改革的方向，是由目前的分类税制转向综合和分类相结合的税制（2020年之前），但更远的未来，可能最终实现综合征收。

目前实行的分类税制，个人应缴税的所得有11种，分别是工资薪金所得，个体工商户生产经营所得，对企事业单位的承包经营承租经营所得，劳务报酬所得，稿酬所得，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得等。对于普通民众而言，主要就是工资薪金所得，起征点为3500元，适用七级超额累进税率，最低3%、最高45%。

所谓“综合征收”，就是将各种所得综合起来统一征收，比如当前我国的企业所得税就是如此（按25%单一税率）。当初将个税定为分类征收，主要是为了征收方便，而眼下一步到位地改为综合征收并不现实，所以就折中地提出按综合与分类相结合的原则征收。最终应是跟企业得税一样，实行综合征收。

既然是综合与分类相结合，那就意味着有的所得会纳入综合征收中，有的还会保持分类征收。很可能会把经常性的收入先纳入到综合征收的范围里，其他一些偶发性的收入还是应该分类征收。

在综合征收的部分，就涉及到税前扣除。正如当前工资薪金所得中，是需要先减除四金的。未来，很可能将个人房贷产生的利息，与四金一样，作为税前减除项扣除。如此，也就将明显减轻负贷家庭的利息支出。

当前在一二线城市，很多家庭的负贷都在100万元以上，如果贷款150万元，按等额本息方式贷款20年期，即便按当前历史超低水平的4.9%的贷款利率，也需支付总利息86万元，年均4.3万元。如果按25%的税率，可节省利息支出，1.1万元。

一般而言，对于一线和部分强二线城市的购房者家庭（一般收入处于所在城市中高水平），可节省25%左右的利息。而弱二线和三四线城市，可节省10-15%左右的利息。其政策实际效果，相当于房贷利率打折，比如由基准利率打九折至七五折等。

显而易见，如果实行统一的房贷利息抵扣个税，则越是高收入比城市和高收入家庭，所节省的利息越多，而越是收入城市和低收入家庭，所节省的利息越少，甚至为零。

因此，如果实行这一政策，其实是更有利于高收入群体的，在一定程度上会刺激他们买房，而且更多的利用贷款购房。而对于广大三四线城市，也就是高库存城市，促进购房的实际作用应明显小于一二线城市。

从税制改革和设计上看，完善税制改革的目标是建立“有利于科学发展、社会公平、市场统一的税收制度体系”。虽然实行房贷利息抵扣，更有利于高收入家庭，但个税改革后也将加大高收入家庭其他方面的缴纳税。

从国外经验来看，个人所得税实行综合征收相当正常，而且将个人购房贷款利息抵扣，也相当常见。比如，美国购屋若自住，税法允许购屋的房屋贷款利息与所得抵减少缴所得税，并允许每张税表的申报者最多可拥有两栋自住屋，即一栋自住屋及一栋度假。而国内，在1997年、1998年亚洲金融危机之后，也有个别城市曾尝试过用类似措施，刺激楼市，比如1998年至2003年的上海。

综而言之，我国个税改革方案中，将大概率包含房贷利息抵扣。但个税改革是需要时间和过程，涉及民众利益，需要征求社会意见，涉及税法的修定，需要人大审议流程。因此，即便明年基本确定方案，但真正实施估计也要更滞后一些。

而当前，中央提出要化解房地产库存，靠个税改革，恐怕有点远水解不了近渴，况且利息抵税对于广大高库存的三四线城市，作用较小。

因此，此项税改，并非未来一段时间化解库存的重点。当务之急，仍需从房地产调控的角度考虑政策，比如房贷降首付比例、交易税减免等。另外，鉴于对购房者心理的负面影响，房地产税立法应该暂缓。

上海易居房地产研究院副院长 杨红旭 刊于上海观察 欢迎关注微信公众号：杨红旭楼市研究