土地增值税实际税负
01土地增值税税负=土地增值税税额/开发产品销售收入02增值率=增值额/扣除项目金额 或 增值额=扣除项目金额*增值率03增值额=开发产品销售收入-扣除项目金额 或 开发产品销售收入=增值额+扣除项目
2024.11.22一、转让新建房
新建房屋(卖新房)
房地开发企业(5项)
1、取得土地使用权所支付的金额
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
4、与转让房地产有关的税金
5、财政部规定的其他扣除项目(房企)
非房地产企业 (仅1-4项)
对于扣除项目的阐述
1、取得土地使用权支付的地价款(买地的钱)
1)出让方式取得,为支付的土地出让金
2)行政划拨方式取得,为转让土地使用权时补缴的土地出让金
3)转让方式取得,为支付的地价款
4)缴纳的有关税费(如契税、登记、过户手续费(不含印花税))
2、房地产的开发成本
1)土地征用及拆迁补偿费:土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2)前期工程费:包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3)建筑安装工程费:指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费
注:建筑安装工程费,营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
4)基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5)公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6)开发间接费用:指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费等(非房地产开发费用)
3、房地产开发费用指的是与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用,但在土地增值税中并非按实际发生的三项费用来确定。
4、与转让房地产有关的税金指城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税0.05%(产权转移书据)
提示1)土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目;不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目
2)企业经营活动发生的印花税等相关税费,记在“税金及附加”科目核算,因此,包括房地产开发企业在内的纳税人在转让房地产环节缴纳的印花税,可以计入扣除项目。
3)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除;凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除
01土地增值税税负=土地增值税税额/开发产品销售收入02增值率=增值额/扣除项目金额 或 增值额=扣除项目金额*增值率03增值额=开发产品销售收入-扣除项目金额 或 开发产品销售收入=增值额+扣除项目
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