个人转让房产增值税

个人转让商业用房（商铺，办公用房、车库等）需要缴纳的税比较多，主要有增值税、城建税、教育及地方教育附加、印花税、土地增值税、个人所得税。其中，大家最不熟悉的就是土地增值税，土地增值税的复杂程度，连许多财税工作者都感到棘手。下面就对个人转让商业房产，特别转让增值率高、增值金额较大的商业房产，进行分析，并结合典型案例，提出理论上的筹划思路，仅供大家参考。

一、土地增值税的主要税法依据

个人转让商业房产，缴纳的土地增值税的主要法规依据有：

1、《土地增值税暂行条例》。

2、《土地增值税暂行条例实施细则》。

3、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）。

（相关具体条款，不一一列举）

二、土地增值税的具体计算

（一）税额计算步骤1.增值额＝收入—扣除项目　　2.增值率＝增值额/扣除项目　　3.根据增值率确定适用税率及速算扣除系数　　4.税额＝增值额×适用税率—扣除项目×速算扣除系数

（二）土地增值税的税率及速算扣除系数

土地增值税实行的是四级超率累进税率。

三、案例分析

典型案例：王先生2016年购买一套商业用房，面积100平米，含税价共计105万元（不含税为100万元），缴纳契税3万元，发生装修费用8万元；2020年，王先生将该房产转让给李先生，含税销售价为210万元（不含税200万元），支付过户费0.11万元。

（一）方案一：不进行筹划，直接按规定计税。

王先生应缴土地增值税计算如下表：

可见，王先生土地增值税的增值率达到51.73%，应按第二级超率累进税率计算，采用40%的税率和5%的速算扣除系数，计算出的应缴土地增值税为28.68万元，与销售收入的占比为14.34%，税负率还是比较高的。

（二）方案二：优化交易模式，增加转让次数

方法：先将该商业房产以157.5万元（不含税150万元）转让给另一人B先生，B先生再以210万元转让给李先生。

那么，两次转让应缴的土地增值税计算表如下：

可见，方案二计算出的应缴土地增值税总金额为2.61+13.05=15.66万元。

四、相关分析

（一）方案二节约了土地增值税28.68-15.66=13.02万元。

原因是，方案二中土地增值税由一次交易变成了两次，加上土地增值税的特殊计算方式，土地增值税的一些计算项目发生了变化。

1、影响了增值额，增值额由方案一的68.19万元，变为方案二的18.51+44.99=63.50万元。

2、影响了增值率和适用税率，增值率由51.73%变为14.08%和29.02%，适用税率由40%变为30%，直接减少了应缴土地增值税金额。

（二）增加了一次交易，增加了其他的交易成本。

1、增加了第二次交易的契税4.5万元。

2、增加了印花税0.08+0.08=0.16万元。

3、增加了过户费用0.11万元。

合计增加4.5+0.16+0.11=4.77万元。

（三）方案二总体上比方案一节约金额13.02-4.77=8.25万元。

综上，对于增值空间巨大的商业房产的转让，增加交易中间次数，理论上是可以有效地降低土地增值税税负。但需要注意的是，任何纳税上的筹划都必须谨慎，处理不当，可能会面临较大的涉税风险。