投资性房地产转换所得税处理

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的后续计量模式有两种：成本模式和公允价值模式。

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

采用公允价值模式计量的前提条件是企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；在资产负债表日投资性房地产应当以公允价值计量，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

执行小企业会计准则，就不用按“投资性房地产”科目核算，房产仍在“固定资产”核算，土地在“无形资产” 科目核算。

执行企业会计准则的企业，企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，具体会计处理如下：

一、采用成本模式计量的投资性房地产的处置

1、出售或转让的：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税(销项税额)/应交税费——简易计税

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

2、报废或毁损的：

借：待处理财产损溢

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

报经批准后处理：

借：工程物资或银行存款等

其他应收款(可收回的赔偿款)

其他业务成本(按差额)

贷：待处理财产损溢

二、采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置

1、出售或转让的：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税(销项税额)/应交税费—简易计税

借：其他业务成本

贷：投资性房地产—成本

—公允价值变动(或借记)

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本(或相反分录)

若存在原转换日计入资本公积的金额，则：

借：资本公积—其他资本公积

贷：其他业务成本

2、报废或毁损的：

借：待处理财产损溢

贷：投资性房地产—成本

—公允价值变动(或借记)

报经批准后处理：

借：工程物资或银行存款等

其他应收款(可收回的赔偿款)

其他业务成本(按差额)

贷：待处理财产损溢