个人转让住房所得税

2023年第184讲，说税收，谈风险，讲政策。今天说说“个人转让住房取得收入的计税规定”。

一、政策规定

（一）税法规定

《个人所得税法》规定，个人转让住房，以其转让收入额减除房屋原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照财产转让所得项目缴纳个人所得税。

（二）规范性文件规定

1.成交价格明显低于市场价格且无正当理由

对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

2.计算个人所得税

（1）对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

（2）转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，但不包括本次转让缴纳的增值税。

（3）合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

3.房屋原值参照国税发〔2006〕108号文件第二条确定。

（1）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《征管法》的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

（2）具体比例由省级税务局或者省级税务局授权的地市级税务局，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收人1%~3％的幅度内确定。

4．通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入计征个人所得税

（1）个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除。

（2）不能提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3％计算缴纳个人所得税。

（3）为方便纳税人依法履行纳税义务和税务机关加强税收征管，纳税人在房屋转让（拍卖）后缴纳增值税、契税、土地增值税等税收的同时，一并申报缴纳个人所得税。

5.个人出售商业用房

需要注意的是，个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策，也不得按转让收入的一定比例核定征收。

二、政策依据

1.《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）。

2.《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）。

3.《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2007〕1145号）。

4.《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）。