小故事

A公司是以房产作价出资600万元，投资入股到B公司，占B公司注册资本的 49%。该房产2016年4月30日前购入，购入原值300万，已经计提折旧90万。A公司为一般纳税人。城建税7%、教育税附加3%、地方教育税附加2%。

这个业务需要交哪些税？会计上如何记账？

一、以房产投资入股，投资方需要缴纳增值税么？

答：营改增后，以房产投资入股，应按照销售不动产缴纳增值税。

在2016年4月30日前购入的房产，可以选择按照5%的税率简易征收。

应缴纳的增值税=（600-300）/1.05*0.05=14.29万

政策规定：

以土地使用权作价出资入股，该土地使用权权属发生转移，且投资企业获得被投资企业的股权，是有偿转让土地使用权的行为，应根据财税〔2016〕36号文附件1第十条有偿销售不动产、无形资产的规定征收增值税。

二、以房产投资入股，投资方需要缴纳印花税么？

答：以房产投资入股，投资方需要按照产权转移数据，以600万的万分之五的税率缴纳印花税。

政策规定：

根据 《中华人民共和国印花税法》 ，对房屋转让合同按产权转移书据征收印花税。投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。

三、以房产投资入股，投资方需要缴纳土地增值税么？

答：丽姐认为，以房产投资入股，投资方需要缴纳土地增值税。　以房地产投资属于非货币财产出资，应当办理财产转移手续，属于土地增值税的应税行为。

财政部 税务总局公告2021年第21号 ，规定 企业改制重组 中涉及的房产权属转移暂不征收土地增值税。这里的重组改制，是 指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 所以以房产投资入股不属于重组改制。

特别提醒：关于以房产投资入股，投资方是否需要缴纳土地增值税，最好和当地税务机关做好沟通确认。

政策规定：

《[中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

　　《中华人民共和国公司法》第二十八条规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

四、以房产投资入股，投资方需要缴纳契税？

答：以房产投资入股，投资方不需要缴纳契税，被投资方需要缴纳契税。

政策规定：

根据《 中华人民共和国契税法 》

第二条以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。

第三条 契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。

五、以房产投资入股，投资方需要缴纳企业所得税么？

答：以房产投资入股，需要确认转让所得，但是可以5年内分期计入企业所得税。

政策规定：

财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知财税〔2014〕116号

以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

二、企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。 　　企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。

六、A公司会计上如何记账：

以房产作价入股的，在会计上应当看做是出售房产后再投资，按照 《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》做会计处理。

1）将固定资产原值和累计折旧转入固定资产清理

借：固定资产清理210万

借：累计折旧90万

贷：固定资产300万

2）缴纳增值税

借：固定资产清理14.29万

贷：应交税费—增值税14.29万

3）缴纳增值税附加税

应当缴纳的附加税=14.29×（7%+2%+3%）=1.7148

借：固定资产清理1.7148万

贷：应交税费—增值税1.7148万

4）缴纳印花税

应当缴纳的印花税=（600-14.29）*0.0005=0.2929万

借：固定资产清理0.2929万

贷：应交税费—印花税0.2929万

注： 《中华人民共和国印花税法 》

第五条印花税的计税依据如下：

（二）应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款

5）缴纳土地增值税

增值额=600-300-14.29-1.7148-0.2929=283.70万元，扣除项目=300+14.29+1.7148+0.2929=316.30，增值率=283.70/316.3=89.69%

应当缴纳的增值税=283.7×40%-316.3×5%=97.67万元

借：固定资产清理97.67万元

贷：应交税费-土地增值税97.67万元

6）确认转让利得

借：长期股权投资600

贷：固定费资产清理323.02万元

贷：资产处置损益276.98万

未来五年内每年需要计提企业所得税=276.98×25%/5=13.85

投资方纳税汇总表

被投资方纳税汇总表

总结

第一：以房产投资入股，投资方需要缴纳增值税、增值税的附加税、土地增值税、印花税、企业所得税；

第二：以房产投资入股，被投资方需要缴纳印花税和契税；

第三：以房产投资入股，投资方需要缴纳的企业所得税可以5年内平均计入；

第四：以房产投资入股，无论在税务上，还是在会计上，投资方都是按照先卖房子，再出资的思路进行的。

呵呵呵，以房产投资入股，税负有点高！

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