所得税住房贷款利息

事关切身利益！住房贷款利息扣除常见疑问

2023年04月14日 中国税务报 版次：06

供稿单位：国家税务总局山东省税务局12366省级中心

住房问题关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。在2022年度个人所得税汇算中，国家税务总局山东省税务局12366纳税缴费服务热线（以下简称“山东12366热线”）接听的咨询电话中，与住房有关的个人所得税咨询热度颇高。截至2023年4月12日17时，已受理近1.2万件关于住房个人所得税的咨询。从咨询内容看，主要集中在住房贷款利息专项附加扣除（以下简称“住房贷款利息扣除”）方面。

夫妻双方婚前分别购买住房，利息如何扣除？

根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（国发〔2018〕41号）第十四条，住房贷款利息扣除采取定额扣除方式，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。

可以扣除的住房贷款利息有着严格的范围条件。国发〔2018〕41号文件第十四条明确，住房贷款利息的扣除范围，为纳税人本人或其配偶，单独或共同使用商业银行、住房公积金贷款，为本人或其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出。其中，首套住房贷款，指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。

与此同时，国发〔2018〕41号文件第十四条明确，纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。国发〔2018〕41号文件第十五条明确，夫妻双方婚前分别购买住房发生的首套住房贷款，其贷款利息支出，婚后可以选择其中一套购买的住房，由购买方按扣除标准的100%扣除，也可以由夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50%扣除，具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。

举例来说，张先生与宋女士在结婚前分别购买A房屋和B房屋，且双方均享受了首套住房贷款利息扣除。二人结婚后，张先生和宋女士可以选择A房屋或B房屋中的一套，由购买方按扣除标准每月1000元，在月度预扣预缴或综合所得年度汇算计算个人所得税时扣除；也可以夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50%扣除，即每月扣除500元。但是，不论采用哪一种扣除方式，在一个纳税年度内均不能变更。

替子女还贷，父母能扣除贷款利息吗？

山东12366热线还经常接到这样的咨询：“我儿子（女儿）购置了首套住房，按首套住房贷款利率贷款。但因小两口生活压力较大，我帮忙还贷。这种情况下，我能否享受住房贷款利息扣除？”

根据现行规定，答案是否定的。根据国发〔2018〕41号文件第十四条，可享受扣除的利息支出主体，是纳税人本人或其配偶。如房屋产权证明登记主体与贷款合同主体均为子女，父母帮忙偿还利息的，父母不可以享受住房贷款利息扣除，但子女可正常享受住房贷款利息扣除。如房屋产权证明登记为子女，但贷款合同的贷款人为父母，则父母和子女均不可享受住房贷款利息扣除。

购买第二套住房能否享受住房贷款利息扣除？

一般来说，纳税人购买第二套住房，不能享受住房贷款利息扣除。但存在一种特殊情况——首套房的贷款还清后，贷款购买第二套房屋时，银行仍旧按照首套房贷款利率发放贷款，且首套房没有享受过扣除。

根据国发〔2018〕41号文件等规定，纳税人此前未享受过住房贷款利息扣除，那么其按照首套住房贷款利率贷款购买的第二套住房，可以享受住房贷款利息扣除。

需要注意的是，只要纳税人申报扣除过一套住房贷款利息，在个人所得税专项附加扣除的信息系统中就存有扣除住房贷款利息的记录，无论扣除时间长短，也无论该住房的产权归属情况，纳税人不得再就其他房屋享受住房贷款利息扣除。

扣除时间如何填写？

纳税人享受首套住房贷款利率，但是本月还未开始还贷。此时，就出现一个问题，首次还贷的时间应如何填写？

根据国发〔2018〕41号文件等规定，住房贷款利息，为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月。因此，首次还款日期，填写住房贷款合同上注明的首次还款日期。

举例来说，王先生2022年12月与房产商签订购房合同，在2023年1月办理了住房贷款，2023年2月贷款审批完毕，按照贷款合同约定于2023年3月开始还款。那么，王先生首次还款日期，应填写住房贷款合同上注明的首次还款日期，也就是2023年3月。

此外，也有不少纳税人咨询，组合贷中商业贷款已还清，剩余部分公积金贷款还能扣除吗？答案是肯定的。能否适用住房贷款利息扣除，取决于是否满足主体为本人或其配偶，客体为住房等条件，与贷款形式无关。也就是说，采取组合贷方式下，在商业贷款还清后，继续偿还公积金贷款，仍能享受每个月1000元的专项附加扣除。

需要注意的是，根据《国家税务总局关于修订发布〈个人所得税专项附加扣除操作办法（试行）〉的公告》（国家税务总局公告2022年第7号）第三条第四款规定，住房贷款利息，为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月，扣除期限最长不得超过240个月。