物业所得税税负

摘要：近年来，随着我国的改革开放不断深入，物业管理企业获得了很大的发展。我国为了进一步促进企业的发展，在经济领域进行了大刀阔斧的税制改革，让我国的税收体系不断完善。试点取得了良好的效果，“营改增”的税制改革也取得了很大的成效。“营改增”减轻了我国企业的税收负担，避免对企业重复收税的不良现象。然而物业管理企业在“营改增”税收筹划方面依然存在不少问题，本文将着力对“营改增”后物业管理企业的税收筹划关注点进行探讨。

关键词：“营改增”；物业管理企业；税收筹划关注点

1引言

我国政府早在2009年就开始了对企业实行了增值税的改革方案，“营改增”和以往的税制相比，有了进一步的完善，在各个方面都进行了调整。物业管理企业作为重要的市场经营主体，其纳税筹划方式也发生了比较大的变化，从而为纳税主体提供了更为广阔的选择空间。作为物业管理企业，在中国的城市建设以及管理当中有着举足轻重的地位，在税制改革后，物业管理企业如何衡量利弊得失，提高企业的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的任务。所以说，把物业管理企业作为“营改增”税收筹划的研究对象，探索物业管理企业在增值税纳税筹划方面存在的问题以及改进的方向，为物业管理企业的增值税纳税筹划提出切实可行的建议和方法，帮助物业管理企业在合法纳税的前提下，灵活的运用税收政策适当的减轻物业企业的税负承受压力，同时又能体现依法纳税的原则。

2“营改增”后物业管理企业税收筹划关注点存在的问题分析

2.1租赁涉及费用不够明确

对于物业管理企业而言，通过房屋的租赁必然会发生水电费、清洁费等费用，这些费用一般属于物业管理企业日常的费用收入，不属于租金内的收入，因此物业管理企业在进行“营改增”筹划时，必然要把这种情况考虑进去，这涉及一个真实合法凭据的问题，也是票据唯一无法进行分割的，对于物业管理企业在实践中，物业管理企业如果把租金收入和日常的租赁收入的费用都纳入到“营改增”的筹划中，会增加企业的税收成本，因此必须把租赁涉及费用进行明确。

2.2税收筹划制度不健全

物业管理企业由于涉及的费用比较广泛且项目繁多，例如租金、水电费、管理费、清洁费、垃圾处理费、停车费等等方面的费用收入，这些费用尽管属于收入，然而物业管理企业为了提供更好的服务，也要花费用去维修和支付人工成本，因此导致一些物业管理企业在进行“营改增”后的税收筹划时，没有把需要排除的项目忽略，进而增加了物业管理企业的税收成本。因此必须对税收筹划制度进行完善，明确物业管理企业所要承担的费用范围。

2.3缺乏税务筹划专业知识和税收法律意识

物业管理企业如我国大部分企业一样在税务筹划方面处于起步阶段，税务申报过程复杂，加之物业管理企业的特殊性，既有着房地产行业的性质，又有着服务行业的性质，而一般的财务人员很难理清其中的关系，导致一些物业管理企业在税收筹划意识淡薄，抱有侥幸心理。另一方面，物业企业的财务账目比较繁多，且需要很强的配合性，导致税收筹划人员在进行相应的工作时，出现很大的不适应性。此外，一些税收筹划人员，对于税收政策未及时的关注和不了解其中的变动，盲目按照旧惯例纳税，导致多缴了一些费用，增加物业管理企业的运营成本，这一系列因素造成物业管理企业在税务筹划方面遇到诸多问题难以解决，阻碍物业管理企业经济收入的提高和长远发展。

2.4物业管理企业缺乏合理运用纳税筹划的工具与方法

物业管理企业主要对租户进行租金收入，水电费代收以及维修费用的支出，因此其收入结构相对简单，然而一些物业管理企业实行的还是传统的税务筹划工具与方法，不能与时俱进，对于税收筹划也不够了解，物业企业作为物业管理和运营的提供者，其租金和物业收入一般比较固定，但是却没有引入计算机税务软件等工具和进行税务筹划，不仅降低了效率，而且会计手算的方法，导致一些细节性的费用比较容易出错，例如水电费和维修方面的费用。

3物业管理企业完善“营改增”税收筹划的措施

3.1明确租赁涉及费用

物业管理企业的收入来源主要是租金收入、管理费以及水电费、停车费、清洁费等费用，部分收入虽然也进入了物业管理企业的账户，但是从实质上看，物业管理企业对于有些费用只是起到代收的作用，例如水电费分别由供电部门和水务部门收取，不能把这部分费用作为增值税的一部分，因此物业管理企业要明确哪些费用收入属于可纳入增值税的范畴，哪些费用不属于增值税的范畴，这样才能更加地规范物业管理企业的增值税改革后的纳税筹划行为。

3.2物业管理企业要建立完善的税务筹划制度

物业管理企业由于既涉及房地产，又属于服务性企业，因此必须建立起完善的税务筹划制度，通过物业管理企业内税收筹划制度，明确物业企业增值税纳税范畴，并且严格执行到位，落实到具体责任人身上。如果物业管理企业的税务筹划制度存在问题，且无法得到落实，那么不仅导致物业管理企业在纳税方面存在极大的风险，而且也不利于物业管理企业的稳健发展，物业管理企业必须依据自身的实际情况完善税务筹划制度。以隶属于万科集团的万科物业为例，在2016年全面“营改增”实施后，就早已根据之前的增值税草案进行了税务筹划小组的组建，建立了相应的税务筹划制度，极大地降低了万科物业的经营成本，提高了企业效益。

3.3加强物业管理企业在税务筹划的专业知识和法律意识

物业管理企业要从领导到员工意识到税务筹划的重要性，有意识提高财务人员专业技能和相关知识以及业务流程，使全体员工熟悉税务相关政策和法律法规，才能为物业管理企业在税务筹划方面更好的做出方案，以减少企业经营成本。物业管理企业要加强对员工对于本行业的税收筹划能力培训，提高税收筹划人员对税收筹划工作能力，尤其是对租金收入以外的其他收入进行合理合法的规避，此外还要让员工学习相关税务相关政策法律，从思想上认识到税务筹划对提高企业综合竞争力的重要性，才能把税务筹划与风险管控工作提高到必须执行的高度。

3.4物业管理企业要积极引入科学的工具和方法进行税务筹划

物业管理企业是属于服务类型的，还存在税收筹划的空间，但其业务结构相对简单，不必专门引入税收策划人才。因此，物业管理企业要加大对于税务筹划的投入，可以在必要时考虑与专业的税务师事务所合作，把税收筹划进行外包，以此降低税收成本。另外，对于一部分有实力的物业管理企业，也可以考虑引入专业的物业管理软件，可以有效地提高税收筹划人员的工作效率，比如通过税务筹划软件的计算，物业管理企业就要根据自身的经营情况选择适合自身的纳税主体。此外，物业管理企业作为租金收入和管理费为主要来源的企业，增值低，适合作为一般纳税人，避免从高适用税率。

4结语

综上所述，物业管理企业面对的市场竞争压力也在不断地增强，税务筹划对于物业管理企业而言必须尽快进行，只有与时俱进，加强税务筹划意识，建立税务筹划团队，增强税务筹划能力，才是物业管理企业在巨大市场竞争压力下应当突破的地方。“营改增”后的物业管理企业在具体税务筹划过程中，不仅面临着很多方面严峻的问题，且没有及时关注“营改增”后的各项政策，导致物业管理企业按照营业税的项目进行纳税，无形中把物业管理企业的税负增加了。因此，物业管理企业要在“营改增”改革后，全面完善内部的税收筹划方案，以适应经济发展形势和我国的税收政策。

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