土地增值税是所得税还是资源税

更新时间: 2024.11.06 09:05 阅读：

房地产企业影响税负两个最重要的税就是土地增值税和企业所得税，两个税种在收入、扣除等多个领域存在重大差异，现将差异点整理列举如下：

	土地增值税和企业所得税差异分析
配比差异	1、企业所得税按照年度计算计税毛利率汇算清缴，项目完工调整毛利差异实现项目清算；因此年度配比和项目配比共存； 2、土地增值税不存在年度配比，仅以项目为单位实施清算，实现最终配比
收入差异	1、收入口径不同 ——所得税为全口径收入，包括项目收入、其他业务收入、营业外收入； ——土地增值税通常只有商品房销售收入才纳入清算； 2、收入确认范围不同 ——所得税收入确认基本按照权责发生制确认收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不确认收入； ——土地增值税按照所有已签合同总金额作为清算收入； 3、收入确认时间节点不同 ——所得税确认收入的时间节点通常为交房； ——土地增值税清算收入以税法规定的清算条件为标志，如竣工验收且销售85%；拿到预售许可证满三年等条件。
扣除差异	1、扣除项目和内容范围不同 ——土地增值税有加计扣除，房地产企业所得税通常不能加计扣除； ——土地闲置费所得税可以扣，土增清算不能扣； ——营销设施建造费所得税可以扣，土增有争议。 2、扣除口径不同 ——土地价款土增扣除单列计算，所得税扣除放在开发成本统一扣除； ——利息所得税作为成本扣，土增作为费用扣；只要有利息发票所得税（利率合理）都可以扣，土增必须是金融机构利息才可以扣 ——期间费用所得税据实扣，土增按照土地和开发成本两项之和10%比例扣； 3、税金扣除不同所得税所有税金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花税非房地产土增清算可以扣，房地产项目清算不能扣。 4、预提和发票问题房地产项目成本所得税税前扣除允许符合以下条件的预提： ——合同总金额10%以内可以预提扣除 ——不可撤销的公共配套可以预提扣除 ——政府规费未缴纳部分可以预提土增清算成本不允许预提； 5、对发票的要求 ——土地增值税清算所有的成本要求必须有发票； ——所得税针对特殊情况可以没有发票：如对方企业破产、注销、非正常三种情况，企业提供税法要求的证据链可以直接扣除。