个人赠予个人 所得税

个人赠送房产，指自然人无偿把房产转让给别人，该行为涉及的税种有增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税。

一、增值税

将房产无偿赠送给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、对赠与人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，免税。除了前述人员外，赠送给其他任何人均应视同销售缴纳增值税。

视同销售的情况下，要区分营业用房和住房，分别适用不同的规则计税。

（一）无偿赠送营业用房

1.营业用房为购买所得

应以取得的全部价款和价外费用减去该项房产购置原价或者取得房产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，即“应纳税额=（收入-购置原价）*5%/（1+5%）”。

2.营业用房为自建所得

应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，即“应纳税额=收入*5%/（1+5%）”。

（二）无偿赠送住房

1.持有不满2年销售，按全额计算纳税，即“应纳税额=收入*5%/（1+5%）”。

2.持有满2年，如为普通用房，则免税。如为非普通用房，则北上广深4地为差额纳税（即应“纳税额=（收入-购置原价）*5%/（1+5%）”），其他地区为免税。

具体计税规则，请参阅本人之前所作的《个人卖住房税收政策分析与税收筹划》和《个人卖门面如何交税》两篇文章。

二、个人所得税

将房产无偿赠送给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、对赠与人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，免税。

除了前述人员外，赠出方应视同销售计税，即“应纳税额=（收入-房产原值-税费-合理费用）*20%”，具体请参阅《个人卖门面如何交税》。

受赠方应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

受赠人将来转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为应纳税所得额，依法计征个人所得税。

三、土地增值税

由于个人销售住房免税，所以，无论赠与谁，只要赠与标的是住房，都可免税。

如果赠与标的是营业用房，则赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税，赠与其他人应按销售房产计算纳税，即“应纳税额=增值额*税率-扣除额*速算扣除率”，具体计算方式请参阅《个人卖门面如何交税》。

关于直系亲属的范围，并不明确，可以参照增值税与个人所得税的规定执行。

四、印花税

赠与住房免税，赠予营业用房按0.05%计税，具体请参阅《个人卖门面如何交税》。

五、契税

个人以受赠方式取得房屋，不论是直系亲属或非直系亲属，均应依法缴纳契税。