房开企业预征所得税如何计算

房地产开发企业预缴企业所得税政策的本身是为了保证企业所得税均衡入库。现行预缴企业所得税政策是按照预计毛利减去土地增值税，城建税，教育费附加及地方教育费附加再并入利润总额计算所得税。如此方法只要深刻理解政策，几乎没有预缴企业所得税的可能，要是预缴，说明是一个冤大头。虽然有很多所谓的专家，说的头头是道，其实是误解纳税人。听沙家给你细细道来。

一、房地产开发企业所得税申报表中特定业务计算的应纳企业所得税额的计算。1、预计毛利的计算

预计毛利率：政策依据：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%. （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.

预计毛利额：

①政策依据：第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

②预计毛利额的计算。

预计毛利额，指房地产企业销售未完工开发产品取得的销售收入乘以计税毛利率计算出的金额。通过以下公式计算得出：

预计毛利额＝预售收入/（1+适用税率或征收率）*计税毛利率

2、预缴企业所得税税额。需要减去土地增值税，城建税，教育费附加地方教育费附加。

土地增值税的预征率按照销售额的全国大部分地区的预征率除保障房以外绝大部分在2%至8%之间，城建税是增值税的7%,（增值税按照销售额的3%预征）大约是销售额的0.21%，教育费附加与地方教育费附加大约是销售额的0.15%，合计大约占销售额的2.36%至8.36之间。

综所上述，特定业务的应纳税所得额大约是预售额扣除2.36%至8.36%的数额，似乎要预缴企业所得税。

二、房地产开发企业所得税申报表预缴税款计算解析。

　　预缴方式为“按照实际利润额预缴”的纳税人，填报第1行至第16行，预缴方式为“按照上一纳税年度应纳税所得额平均额预缴”的纳税人填报第10、11、12、13、14、16行，预缴方式为“按照税务机关确定的其他方法预缴”的纳税人填报第16行。

　　1.第1行“营业收入”：填报纳税人截至本税款所属期末，按照国家统一会计制度规定核算的本年累计营业收入。

　　如：以前年度已经开始经营且按季度预缴纳税申报的纳税人，第二季度预缴纳税申报时本行填报本年1月1日至6月30日期间的累计营业收入。

解析：一般情况下，不考虑其他因素，房地产开发企业在预售阶段，由于没有确认销售额，所以营业收入为0.

　　2.第2行“营业成本”：填报纳税人截至本税款所属期末，按照国家统一会计制度规定核算的本年累计营业成本。

解析：填写企业所得税(月)季预缴纳税申报表(A类)的营业成本包括:主营业务成本+主营业务税金及附加+营业费用+管理费用+财务费用 .房地产开发企业的仅仅销售费用一般情形都在10%以上。更不用说按照佣金的方式支付销售费用，国家规定上限是10%，这还不包括广告费，宣传费等。管理费用，财务费用至少占销售额的5%以上，因此上述三项费用一般情形至少占销售额或者预售额的16%以上，还不包含筹建费用摊销。

　3.第3行“利润总额”：填报纳税人截至本税款所属期末，按照国家统一会计制度规定核算的本年累计利润总额。

解析：上述房地产开发企业的营业收入为为0（未确认销售额）的情形下，利润总额至少为负的预售额的16%以上。

　　4.第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额，在此行填报。

解析：特定业务计算的应纳税所得额剔除土地增值税，城建税，教育费附加及其地方教育费附加等，一般为预售额的2.5%至15%。

三、结论。综所上述 营业收入减去营业成本等于利润总额，加特定业务计算的应纳税所得额，不剔除减免税收入一般也是负数，谈何预缴企业所得税，更不用说以后影响收入和成本的其他行次。