「投资日本房地产可以减轻住民税」

投资日本房地产的朋友们也许都有听过这句话。此次就针对持有日本投资用房地产与日本住民税以及所得税的关联做分析。

何谓「住民税」及其计算方式

首先来说说什么是「住民税」。

「住民税」是日本每个都道府县的地方政府针对当地居民课征的地方税收。其目的是将该税收用于当地城市的基础建设、公共设施的维护、当地居民的福利。

每个城市征收的金额不一，是日本税收里特有的一个项目。征收的金额是由你所居住的城市之地方政府计算后向居民进行征收。

住民税的计算方式如下：

首先会由日本的国税局（税务署）计算出每位纳税人应缴的「所得税」金额。接下来国税局会将该「所得税资料」转寄给该居民所在的地方政府。地方政府的税务科会根据「个人的所得税金额」计算出「该居民应缴的住民税」金额，再进行缴纳通知。

居住于日本的朋友若收到「所得税申告（报）书」，可以查看申告书的第二页和第四页，上面便标示了税务局使用的转寄用资料。

通常，一般上班族会选择由公司代缴，纳税人就只会收到代缴凭证以及公司代缴的金额纪录（整年），并不会收到所得税申告书，而是可能要填写「年末调整」申请。当然这个步骤也会由任职公司代劳或由公司通知员工自行处理。

金额根据上一年度所得税进行课征

「住民税」的计算由两部分组成。一部分是根据前一年的所得计算出的「所得比例征收税额」。另一部分是不论所得金额所课征的固定税额。

需要注意的是第一部分，根据个人的前一年所得金额所计算出的税额。

例如，如果是计算令和4年（2022）的住民税，会以令和3年（2021）开始截至令和4年3月15日为止的所得税资料为准进行计算。并不是以令和4年的收入为准，这点特别注意。

以下是以居住于东京都为例所进行的试算：

①基于个人所得税所算出之住民税税额 ＝（所得税总金额－所得扣除额）× 税率（10％）－税金扣除额

②固定缴纳税额 ＝东京都居民税（1,500日圆）＋地方城镇区民税（3,500日圆）

※2024年度后将调升为4,000日圆

※扣除额：若纳税人有购买保险、申报扶养、进行某些可节税的额外金融商品（如基金等）的投资，可于每年报税时节税

※纳税人应缴的总金额为以上的（1)的金额＋(2)的金额。

※地方固定税额的计算方法基本上与所得税的计算方法相同。

缴税方式：

住民税的缴纳方式可以分为两种。一种是「特别征收」，另一种是「普通征收」。一般在日本的上班族（非自营业）都是透过公司直接每个月从月薪里扣除须缴纳之金额，称为「特别征收」。这个方式对于个人而言，省时省力不需要特别去办理任何额外的手续。

要特别注意的是，透过公司代为缴纳的「特别征收税」，每年的六月份都会根据个人前一年度的所得进行税额调整。若是选择自行缴纳的「普通征收」则分四次缴纳。

一般上班族是否可选择「自行缴纳」住民税？

现在有不少上班族除了正职以外，也会靠出租房地产来赚取额外租金收入。而这些额外的租金收入，在日本的税制当中会以「住民税」的方式进行课税。如果透过公司代缴，很可能会因为与所得不符的额外税额，而被公司发现另外经营副业。（＊日本公司对于能否经营副业都有各自规定，在日本工作想经营副业时，请务必要先向公司确认）

如果不想让公司得知自己需另外缴纳的税额，在「所得税确定申告通知单」上的第二页「住民税、事业税相关事项」针对经营不动产事业的额外收入，可选择自行缴税（自分で纳付）的方式，也就是「普通徴収」。要注意「自行缴纳的部分」仅限「个人不动产投资部分的税额」。经由工作所得的所得税部分的住民税则还是由公司代为缴纳。

通过房地产投资节税的方式说明

进行房地产投资在日本也是一种节税的手段。以下就针对三种最常见的，利用投资房地产节省「住民税」的诀窍。

• 透过损益通算来降低实际纳税额

• 固定资产折旧费用可进行「费用支出」分配达到节税效果

• 确实纪录任何在房地产投资过程中产生的费用以在必要时达到节税效果

1. 通过损益通算来降低实际纳税金额

住民税的计算方式基本上与所得税相同，透过申报向居住地的地方政府进行报税。其中可以透过「损益通算」的方式来减轻实际要缴纳的税额。

所谓的「损益通算」也就是透过利润和赤字的相抵，来降低实际的纳税金额。进行不动产投资初期，投资人通常不会在一开始就获利，而是必须先投入大量经费成本。

换言之，房地产投资初期，帐面上的「支出」会比「收益」来得多。透过利润（薪资所得）与赤字（不动产投资初期的成本）互相抵销，可减轻纳税人实际须缴的税额。

但要特别注意其计算以及实际生效的年份。例如纳税人是从令和4年开始投资不动产，薪资所得税理所当然会产生该年度的税额，但因投资不动产产生的住民税则会从下一年（令和5年）开始产生。

2. 固定资产折旧费用可进行「费用支出」分配达到节税效果

进行不动产投资还有一项好处就是可将「固定资产折旧费用」当作必要支出经费计算（根据法定耐用年数进行帐面上的费用分配）。

根据房子的屋龄，就算不是每年一定会有修缮或其他支出发生，投资人依然可以将房子本身随着屋龄增长产生的「固定资产折旧费」当作必要支出记录在每一年的帐上。

因为有了「固定资产折旧费」充当「必要支出」的费用纪录，帐面上的投资收入是减少的状态，也因此所得税会相应减少。而随着所得税的减少，须缴的住民税的金额也会跟着减少，进而达到减税的作用。

＊折旧费用：当购入不动产或车子等金额较大的资产，将购入金额进行帐面上的长期分配，而非一次纪录的方法。

可纪录的法定耐用年数会因房子的种类和屋龄而异。

日本法律针对建筑物的耐用年数都有规定「法定耐用年数」，也就是可以用于节税用途的固定资产投资帐面纪录的「资产折旧期间」，且会因房子的种类和构造而异。

例如木造的新成屋，帐面上可纪录的折旧年份为22年，若是屋龄10年以上的木造建筑，可纪录的法定耐用年数则只剩12年。

3. 确实纪录任何在房地产投资过程中产生的费用

想要达到节税的效果，任何费用或支出都应确实计入帐上，以便在必要时掉出相关纪录。当然这里指的费用是「与不动产投资经营有关的费用」，其他的个人消费支出或工作上产生相关费用并不能算。

房地产投资相关费用及支出参考：

• 不动产取得税

• 固定资产税

• 火灾保险、地震保险

• 固定资产折旧费

• 修缮费用

• 管理费用

• 房贷相关费用

进行房地产投资时，务必确实纪录每一笔费用支出，才能在必要的时候帮助自己达到节税的效果。

利用投资不动产进行节税时的注意事项

利用投资不动产进行住民税的节税时，有以下两点要特别注意。

• 若投资陷入赤字时，要注意是否多付住民税

• 若投资获利，建议使用“自行缴纳的普通征收”

1. 若投资陷入赤字时，要注意是否多付住民税

投资不动产如果没有获利反而陷入赤字的时，可能会发生缴纳多余住民税的情况。通常地方政府若发现此情况，会向缴税人寄送「过误纳通知书」也就是「费用溢缴通知书」。

只要在通知书上填写费用退还用的帐户资讯，便会退还多缴的金额。另外若有正职工作，务必要先和公司确认是否可经营副业。因为日本一般上班族的住民税纪录和扣缴多半由公司直接代为处理。公司可以从个人的缴纳金额察觉员工是否有在经营副业。

2. 若投资获利，建议使用「自行缴纳的普通征收」

如果进行房地产投资并从中获利要特别注意的是因为总收入增加，所得税也会跟着增加。若是以房地产投资为副业，又不想让公司透过税收看出端倪的投资人，可以选择自行缴纳的方式，将透过投资房地产获利增加的这部分税收另行支付。

自行缴纳的办理方式，在这篇文章的前半段也有提到。

不动产所得的计算方式

以下是房地产投资所得的普遍计算方式，收入项目：

• 租金

• 管理费

• 停车费

• 权利金

• 更新费等

这些收入项目减去必要支出或经费，即是个人投资不动产时的获利。

可认定为必要经费的项目/不被认可但必要的经费支出

并非所有支出或经费都可作为节税时认可的经费利用。以下是投资日本房地产时，可被认定作为节税手段或必要的经费以及法律上并不认可的支出项目。

不动产所得的试算公式

日本的税率计算方式实际上十分复杂。这里为让大家能快速理解大概的情况，只举了不动产所得的计算方式为例。

所得税税率：

例：全年度租金收入500万日圆　固定资产税和修缮费等经费一年约200万日圆支出

总收入500万日圆-必要经费200万日圆＝不动产投资所得300万日圆；

300万日圆×10％-97,500日圆＝所得税额 202,500日圆。

……

房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

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