房地产企业土地增值税预缴

A公司属于一般纳税人的房地产企业，成立于2017年12月，2018年12月-2021年7月累计收取预售房款金额34,171,772.64元，其中：2018年12月-2019年3月收取14,517,930.24元，2019年4月-2021年7月收取19,653,842.40元。

A公司适用税率如下：附加税率6%（城建税率1%、教育费附加3%、地方附加2%），增值税率10%（2018年12月-2019年3月）和9%（2019年4月-2021年7月），增值税预征率3%，土增税预征率2%。

A公司已就预售房款金额34,171,772.64元缴纳税金如下：预征增值税936,874.98元、附加税56,212.50元、预征土增税624,583.34元。

近日，A公司接到税务稽查局的通知，要求补缴2018年12月-2021年7月收取预售房款34,171,772.64元少预征的土增税。A公司财务人员经过与税务稽查人员沟通，得知之前在申报预征土增税时使用了错误的计征依据。

分析：

1、原来使用的预征土增税计征依据=预收账款÷(1+增值税率)

（1）2018年12月-2019年3月收取14,517,930.24元，

预征土增税计征依据=14,517,930.24÷(1+10%)=13,198,118.40元，

预征土增税=预征土增税计征依据×土增税预征率=13,198,118.40×2%=263,962.37元。

（2）2019年4月-2021年7月收取19,653,842.40元，

预征土增税计征依据=19,653,842.40÷(1+9%)=18,031,048.10元，

预征土增税=预征土增税计征依据×土增税预征率=18,031,048.10×2%=360,620.97元

合计：已预征土增税624,583.34元

2、根据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定：

“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据 = 预收款 - 应预缴增值税税款”

（1）2018年12月-2019年3月收取14,517,930.24元，

预征增值税=预收账款÷(1+增值税率)×增值税预征率=14,517,930.24÷(1+10%)×3%= 395,943.55元，

预征土增税计征依据=预收账款-预征增值税=14,517,930.24-395,943.55=14,121,986.69元，

预征土增税=预征土增税计征依据×土增税预征率=14,121,986.69×2%=282,439.74元。

（2）2019年4月-2021年7月收取19,653,842.40元，

预征增值税=预收账款÷(1+增值税率)×增值税预征率=19,653,842.40÷(1+9%)×3%= 540,931.43元，

预征土增税计征依据=预收账款-预征增值税=19,653,842.40-540,931.43=19,112,910.97元，

预征土增税=预征土增税计征依据×土增税预征率=19,112,910.97×2%=382,258.23元。

合计：应预征土增税664,697.97元

3、按照《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，A公司2018年12月-2021年7月收取预售房款34,171,772.64元少预征土增税40,114.63元（664,697.97元-624,583.34元），除了补缴税款外，还需要缴纳滞纳金14,245.14元。

附计算明细表：

总结：

实务操作中，部分纳税人对“不含增值税销项税额”“不含增值税收入”理解有误，直接采用“应预征土增税额=预收款÷（1+增值税税率）×土地增值税预征率”的计算公式，计算应预征土地增值税税款，导致税款预缴不足，引发税务风险。纳税人务必准确理解政策，合规计算应预征税款。