所得税月报营业成本

一、有效监控动态成本的两大手段

no.1通过预警与强控，实现事前管控

目标成本超出并不意味着成本失控，要看某一科目超了还是总额超了，是建安成本超了还是营销成本超了。因此，在动态成本管控过程中，企业首先要设定不同的控制目标。从实践来看，更多标杆房地产企业依据不同科目，一般会选择总额和单项两种控制模式，并设置绝对值和相对值两种控制指标。绝对值主要是针对像营销费用这样的科目。例如，豪宅的营销费用就不能按照普通住宅的“占销售额2.5%”这个比例来定，豪宅实际上是用不了2.5%，那么这类科目就需要使用绝对值。相对值一般是针对目标成本总额控制（当然，需要扣除地价，这样的控制更灵敏、更贴切）。

房地产企业只要在事前设置控制目标，并设置预警线和强控线，过程中通过“预警”和“强控”两种管控手段，就可以对项目动态成本的执行进行预先防范和提醒，做好了动态成本的事前管控。

预警是指目标成本超标达到了企业所设定的“预警线”，就会自动进行预警报告，给相关人员一个警醒，形成目标成本过程管控中的第一道防线。单个成本费项如果碰到“预警”，项目业务部门可照常运行，但已经受到集团关注。如果一旦成本继续超额，到达设定的“强控线”，那么就会“跳闸”，集团强制停止付款，项目必须就成本超支问题进行总结，说明原因，然后集团根据实际情况采取相应措施。当然，这种预警与跳闸的设置还需与供应商的培养有关，如果供应商已经和地产企业形成成本管理的共识，企业则可采取这种强制跳闸的管理举措，否则也会容易出现反弹。

no.2通过动态成本月报，暴露成本异常

诸多标杆企业主要通过成本月报来实现成本异常的提前暴露和呈现。成本月报是用以总结和分析成本发展情况的有效载体，在不同企业差异比较大，但一般包含下述几方面的内容：编制说明、项目成本整体信息概况、动态成本明细、招投标信息、合同付款、签证变更统计、市场营销、预结算管理等。

通过明确动态成本构成、进行动态成本回顾和固化动态成本月报等手段，可以准确、及时的掌握动态成本的变化趋势，从而实现成本过程管控的第一个目标——动态成本可知。

二、动态成本的“三控”

no.1一控合同变更

对于已签合同的确认变更来说，难点在于变更是否能够及时反映出来，如果不能被及时反映出来，就会带来项目竣工时变更黑洞问题。

变更为何不能及时、准确反映出来？原因有三，一是甲方隐瞒不报，报了怕超自己今年的考核目标；二是甲乙方金额存争议；三是上报不积极。

如何解决变更不及时反映的问题？我们提出三个保障：

一是强制性保障：需要甲乙双方在签署合同时就对签证、变更给予明确的界定和流程规定，重点强调“如果乙方不及时申报变更，甲方有权不纳入结算”。另外，所有变更必须以甲方签发的“变更指令单”为准，否则不予结算；

二是合规性保障：为了避免扯皮和最后变更范围界定不清楚的问题，乙方在变更申报时必须提供详尽的附件资料，如图纸、清单等。同时，甲方要注意保留双方往来的函件；

三是及时性保障：对于不少地产企业来说，想要做到“一单一算，一月一清”很难，但必须做到“一单一估，一月一统计”，从而保障变更金额（预估金额）及时进入动态成本。

no.2二控预估变更

已签订合同的预估变更是指分供方已提出变更及变更金额但甲方尚未确认，或分供方未提出、甲方预计要发生的合同金额增加情况，具体包括三大内容：预计发生的材料涨价、工程量变化等，未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商，预估的预算调整。

预估变更是动态成本非常重要的组成部分，缺失预估变更，动态成本就容易失真，且缺乏灵敏度，只有等到变更发生的时才能反映到动态成本中。因此，进行合同的预估变更管理可以有效规避“项目后期变更集中爆发”的情况。

no.3三控待发生合约规划

待发生合约规划就是预计要签约的合同，这部分发生变动的可能性最大，特别是项目早期，受限于经验不足，企业对后期的合约规划金额预估不准。通过分析发现，待发生合约规划产生变化的主要原因有3点，即合约范围不准、合约数量失控、合约金额易变。

建议对待发生合约规划做如下3个规定：

一是检查合约规划的范围。在合约规划制定时，必须事前清晰界定合约范围，特别是总、分包之间的工作界线要规定清楚，避免在招标时出现范围不清的问题，这也是规避合同变更的前提。执行中，关键就是检查合约规划范围是否合规，是否按照前期的规定有效执行。

二是合约规划数量的过程严控。例如某企业规定合约规划一旦建立就不允许调整数量，如需调整必须上报总裁，这样可以有效规避大合同拆小，避免成本失控。这种管控机制的关键在于：集团制定合约分判方式，项目遵照执行不允许随意调整。项目在编制合约规划时，必须按照集团规定的分判模式执行，原则上不允许调整，如需调整应报集团审批。

三是建立合约规划定期刷新机制。可以结合动态成本回顾，由合约责任人（不仅仅是成本部门）对待发生合约规划进行回顾，根据市场行情变化预判待发生合约规划是否需要调整，如果需要调整，要注明理由并预估其变化金额，最终由成本部门综合分析后，编制成本月报，预测成本管理风险。

三、设计质量控制

no.1设立专业设计管理部门

进行设计管理和设计优化工作：

项目规划设计的优劣决定项目的成败,项目扩初设计的优劣则直接影响项目的成本。有资料分析，设计费一般只占建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响度却占到75%。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，没有专门的设计部，开发商对设计方案的技术经济性根本就没有一个控制、审查和优化程序，经常出现设计过于保守、各专业不配套、图纸不校对等现象，结果到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜

no.2建立与设计单位良好的沟通机制

开发商在选择设计单位时，就应建立甲方和设计院就设计方案的沟通优化程序，除了设计院内部的优化程序，设计院与开发商的沟通优化程序也应该同时运行。比如该设计方案选取的计算模型是否合理，地基承载力取值是否过于保守，单桩极限承载力是否依据试桩检测报告的数据，最小配筋率是否经过验算，基础形式（如桩长及数量）、底板厚度、钢筋含量等是否可以再优化、机电系统的功能配置,系统设置，设备选型等是否经过价值功能的论证？所有这些都影响到设计方案的经济性。

四、招标比价

1、工程招标应采取公开招标或邀请招标，选择有实力的承包商，要求提供投标保证金和履约保证金；要考察施工企业的建设业绩和技术装备等，优先考虑近期建设业绩与拟建工程相同的施工企业，特别要求承担此项目的项目经理未出任其他项目的项目经理；考察施工队伍的资信情况，资金不足的企业可能将工程款挪作它用，负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务，这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益；考察施工企业是否具有足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。

2、工程造价及相关费用应尽量包死，尤其是地下工程如基础工程，排除地下障碍，抽水，机械进出场费、塔吊安拆等费用在招标阶段就确定下来，以免日后结算时纠缠不清。虽然这些费用具有不确定性，一次性包死可能会有风险，但甲乙双方都应承担一定的风险。应尽量自行编制标底，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。

3、中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。建立建设工程施工合同的审阅会签制度。有关的责任人要熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、材料市场价格的取定方法等，都要有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购材料和设备要列出规格、品牌、厂家和品质要求清单。要明确政策性调整是否包含在包干范围内。

五、变更签证

no.1合理控制工程变更

施工技术方案的变更；材料和设备的品牌、性能、规格、参数的变更；工程数量和项目的变更；功能定位和建筑规划的变更。

为了保证投资的有效性、功能的合理性和技术的可行性，应建立工程变更管理制度，明确工程、设计、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，对工程变更的合理性、必要性、可行性作出符合现场实际情况的判断。如果由于变更导致投资增加超过某一额度时,要由投资人批准才能实施。

no.2确保签证质量

为确保签证质量，应明确给予工程签证的条件：由于设计图纸变更而现场已完成部分或全部施工内容，由此造成的全部返工或部分返工；由于设计图纸遗漏或未作准确交代和描述而造成的增加工程量；合同内未包括、而根据现场实际情况必须增加的工程量；为了加快工程进度而采取的特殊施工措施；按照甲方要求发生的不包含在合同范围内的增加工程量。对于已包含在合同内、或按照甲乙双方约定的结算方式中已包含的项目，不予签证。

no.3办理工程签证的及时性

一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。

no.4签证客观、准确

要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。

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