回迁房所得税处理

文|金穗源商学院 王皓鹏

我们之前分析了“拆迁还建”土地增值税的问题，今天我们聊聊“拆迁还建”企业所得税的处理。

先学习房地产企业所得税的纲领性文件：

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第三十一条规定（摘录）：

换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

以上文字有点绕，浙江省、河北省总结的比较到位，我们学习：

浙江问答：房地产开发公司交付政府回迁安置房所得税业务如何处理？

答:采取“拆一还一”方式安置回迁房的，按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，并以相同金额确认作为房地产开发计税成本中的拆迁补偿费，同时确认相应的开发成本。

河北国税 “拆一还一”问题

房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。

另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

根据上述规定，房地产开发企业以开发产品作为拆迁补偿应“视同销售”计入企业所得税应税收入，同时“视同销售”收入金额应作为土地征用及拆迁补偿费计入企业所得税计税成本。换言之：视同销售收入等于视同销售成本，企业所得税税负为0。