企业租金收入的所得税

企业所得税中的利息收入

收入确认时间

按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。

混合性投资业务

企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。

同时符合5个条件的混合性投资业务，按照债权性投资业务进行企业所得税处理：

被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）；

有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；

投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；

投资企业不具有选举权和被选举权；

投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。

持有期间获得的投资回报的税务处理

权益性投资，投资方投资回报为股息、红利收入，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性收益免征企业所得税；被投资方支付的股息、红利不能作为费用在企业所得税前扣除。

债权性投资（同时符合5个条件的混合性投资），投资方按照合同约定的债务人应付利息的日期确认利息收入；被投资方支付的利息不超过税法扣除标准的部分可在企业所得税前扣除。

被投资企业赎回投资时的税务处理

债权性投资（同时符合5个条件的混合性投资）

赎回价＞投资成本，投资方，差额确认为债务重组收益，并计入当期应纳税所得额；被投资方，差额确认为债务重组损失，并准予在税前扣除；

赎回价＜投资成本，投资方，差额确认为债务重组损失，并准予在税前扣除；被投资方，差额确认为债务重组收益，并计入当期应纳税所得额。

租金收入

收入确认时间

按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

收入确认金额

如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，按照收入与费用配比原则，出租人可对已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

某公司将设备租赁给他人使用，合同约定租期从2018年9月1日到2021年8月31日，每年不含税租金480万元，2018年8月15日一次性收取3年租金1440万元。2018年可确认企业所得税收入160万元。

如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，按照收入与费用配比原则，出租人可对已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。所以2018年可确认企业所得税收入160万元。在增值税中，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，所以，增值税应确认的计税收入为1440万元。