1. 土地增值税

1.1. 应纳税额的计算与清算

1.1.1. 应纳税额的计算

1.1.1.1. 计算土地增值税的步骤和公式：第一步，计算土地增值额增值额=不含增值税收入额-扣除项目金额第二步，计算增值率增值率=土地增值额÷扣除项目金额×100%第三步，根据增值率确定适用税率的档次和速算扣除系数第四步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

1.1.1.2. 出售旧房应纳税额的计算方法：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤：1.计算评估价格。其公式为：评估价格=重置成本价×成新度折扣率2.汇集扣除项目金额。3.计算增值额。4.计算增值率。依据增值率确定适用税率及速算扣除系数。5.依据适用税率及速算扣除系数计算应纳税额。应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

1.1.1.3. 【提示】土地增值税配比型计算的基本规则（详见配图）

1.1.2. 房地产开发企业土地增值税的清算管理

1.1.2.1. 清算单位

（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额

1.1.2.2. 清算条件

1. 纳税人应进行土地增值税清算的三种情况

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（3）直接转让土地使用权的

2. 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（4）省税务机关规定的其他情况

1.1.2.3. 非直接销售和自用房地产的收入确定

1. 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产

收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定

2. 房地产开发企业用建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理

收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定

3. 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的

不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用

1.1.2.4. 扣除项目规定

1.1.2.4.1. 可据实扣除的项目

（1）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施：①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除（4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除（5）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费（6）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

1.1.2.4.2. 可核定扣除的项目

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的

1.1.2.4.3. 不可扣除的项目

（1）除另有规定外，扣除的取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除（2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，建筑安装施工企业就质量保证金未对房地产开发企业开具发票的，扣留的质保金，不得扣除（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

1.1.2.5. 土地增值税的核定征收

1. 税务机关可以参照与房地产开发企业开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值的五种情形

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的【提示】税务机关核定的计税价格或收入不含增值税

2. 核定征收率的规定

为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

1.1.2.6. 清算后再转让房地产

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算：单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

1.1.2.7. 清算后应补税与滞纳金

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。