房地产所得税税率

房产税税率及应纳税额

一、房产税税率

1.从 价计征：税率为 1.2%；

2.从 租计征：税率为 12%；个人出租住房，不区分用途，均按 4%。

二、计税依据：从价、从租

（一）从价计征——计税依据是房产原值一次减除 10%～30%的扣除比例后的 余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

1.房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设施或一般不单独计算价值的配套设施。

凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应 计入房产原值，计征房产税。

2.房屋原值应根据国家有关会计制度规定进行核算。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

3.房产原值中均应 包含地价的规定：

（1）无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，地价包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

（2）对于宗地容积率 低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

宗地容积率=房屋的总建筑面积÷宗地面积。

4.从价计征需要注意的特殊问题：

（1）以房产投资联营的，房产税计税依据应区别对待：

①以房产投资联营， 共担经营风险的，以房产 余值为计税依据计征房产税；

②以房产投资联营，收取 固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按 租金收入 计征房产税。

（2）融资租赁房屋

（3）居民住宅区内业主共有的经营性房产

由实际经营（包括自营和出租）的 代管人或 使用人缴纳房产税。其中：

①自营的：依照房产原值减除 10%~30%后的余值计征；没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；

②出租的：依照租金收入计征。

（4）地下建筑物房产税规定

①凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。

②对不同用途的 独立地下建筑物房产税的减征：

●工业用途房产：房屋原价的 50%～60%作为应税房产原值；

●商业和其他用途房产：房屋原价的 70%～80%作为应税房产原值。

③对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

④出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（二）从租计征——计税依据为房产租金收入（不含增值税，与增值税的计税依据相同）。

如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据 当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

对出租房产，约定有免收租金期限的，在 免收租金期间由产权所有人按照 房产余值缴纳房产税。

出租的地下建筑，按照租金收入计算征收房产税。

三、应纳税额的计算

充实自己，才能望得更远。

下列经营性房产中，应从租计征房产税的是（ ）。

A.以融资租赁方式出租的房产

B.处于免收租金期间内的出租房产

C.收取固定收入不承担风险的对外投资联营房产

D.居民住宅区内业主共有从事自营业务的经营性房产

『正确答案』C

『答案解析』选项 A，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税；选项B， 在免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税；选项 D，自营依照房产余值计征。

2020 年某企业支付 8000 万元取得 20 万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6 万平方米，工程成本 2000 万元，2020 年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（ ）万元。

A.2000 B.6400 C.6800 D.10000

『正确答案』C

『答案解析』（1）房产原值包括地价款和开发土地发生的成本费用；（2）宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该企业征收房产税的房产原值＝8000× 12/20＋2000＝6800（万元）

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