外国人个人所得税

对于大部分购房者来说，税收是在美国买房最主要的考量因素，不论是投资房产用于出租还是以公司名义买房都会产生大量的税，那么如何才能合理的避开这些税收，使得房产投资更为合理呢？

今天我就来带大家了解一下外国人在美国买房的四大税项以及如何合理的节税。

首先，房产税。

在美国买房，每年都要缴纳房产税，税率由当地政府根据房子的情况进行评估，不同的地区税率不同，大概在1%-3%之间。

第二，个人所得税。

房子出租所获得的收益，这部分需要缴纳的所得税分有两种：一种是主动出租，另一种是被动出租。

如果是被动出租，税率一概是收入的30%，没有任何商量的余地；如果是主动出租，那么它就是一个很大的调整范围，要根据房产持有人当年的总收入来确定税率。

第三，房产出售的利得税。

这个税率分为短期持有和长期持有，如果短期持有，那么税率在10%-39.6%之间。

如果长期持有，税率将会在0%-20%之间。

但是如果是外国人出售美国的房产，会有一个15%的预扣税，这15%的预扣税会在今后的报税中根据实际情况多退少补。

第四，房产的赠与税和遗产税。

对于持有美国房产的外国人，赠与税有1.4万美金、遗产税有6万美金的免税额，但这点额度对于高额的赠与税和遗产税来讲，也只是杯水车薪。

以上就是外国人在美国置业所要面临的所有税务问题，那如何规避这部分费用呢？

针对一般购房者来说，在投资者购置住宅以及商业地产的时候，如果直接购买，那么可以通过房子的地税(房产税)、保险费、房子的折旧费、装修折旧费、分类折旧费、房子的维修费、房东到美国来往的机票，餐旅费、房地产公司的管理费、房地产经纪的中介费、寻找租客的广告费等来进行合理的避税。

而如果是以公司的名义进行房产投资的话，那么除了上面提到的避税方式，还有如下更优惠法则：

1、美国可以租用门面开公司，所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的所有费用;美国公司可以请雇员，员工的所有工资、福利全部可以抵税；为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税。

2、以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。

3、招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至衣服的购买费用，都可以称作公司的运营费用。

4、可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称作办公用品，购买或是租赁豪车，这也可以抵税。

5、甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。

对于房产出售的利得税，还能利用1031置换条款。

举例说明，如果你卖掉了一栋投资房，在45天之内找到另外一栋投资房，并且在180天之内过户，那么第一栋房子的增值税可以递延，直到第二栋房子卖掉，才要交增值税。

至于遗产税与赠与税，要分几种情况。

在美国买房，投资人没有绿卡，但子女有，又想将房产赠与子女。如果投资人想要将房产赠与子女，千万不要直接赠与，因为外国人的赠与免税额每年只有14000美元。

正确做法应该是将房产卖掉，将存款赠与子女，由于存款是无形资产，外国人把无形资产转赠美国人是没有赠与税的。

对美国纳税居民来说，如果房子一直不卖，过世后赠与子女，子女可以免交增值税。

例如父母买了一栋房子，花费50万，过世的时候，房子涨到了200万，如果孩子拿到这一栋房子以后，马上以200万卖掉，中间的150万都不需要交增值税。

但是这栋房子的200万会算在父母的遗产里面，所以我们避了赠与税，同时要特别注意一下遗产税的问题。

外国人在美国遗产税的免税额只有6万美元，而美国的遗产税高达40%，如果在9个月内没有补齐这40%的遗产税，房产将在9个月内被迫卖掉，以缴纳增值税和遗产税。

这里有个解决方案就是，在购买美国房产的时候，同时购买一份美国的人寿保单，如果有人不幸过世了，用人寿保单的赔付去缴纳这些增值税和遗产税，房产可以留下来从容处理。

美国房产虽然交税，通过合法的避税手段，也能节省不少。

而且美国土地是私有的，并且是永久产权。就算是1%的房产税，也就是你交100年的房产税才相对于你的房价。100年后你的房子会增值多少呢？历史已经回答了一切。

更何况，在美国买房投资出租，通常还是会有2-5%的净租金收益。这也就是为什么很多移居、留学和商务相关的人群会在美国买房的原因。