二手房销售 增值税

3月13日，高层敦促确保改革5月1日如期落地。与以往相比，这次营改增有几点不同，包括首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

这也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。实际上，从营业税到增值税，这是一个进步，更体现了公平性。总体上来说是好事。

这些年，房价持续上涨，几乎没有出现下跌过，甚至有些房价暴涨非常严重，就今年过年后，一线城市爆发出的房价暴涨搅乱了整个市场，极其不正常，严重干扰了市场的秩序。特别是一些炒房者的加入，以及不法中介机构的介入，更是为混乱的市场添油加醋。

营业税改增值税的出发点是税法体制的完善，主要作用是间接抑制炒房行为。

这么多年房价上涨过快，是不是对大多数人就一定是要多缴税了呢？其实不然。

由于二手房交易营改增是房地产业改革的一部分，因此，不少专家分析，二手房交易营改增后，税率有可能按照房地产业通用的11%来征收。中央财经大学税务学院教授黄桦指出，虽然税率看上去升了些，但是基数变小了，税费整体也有增有减。

安家新媒体根据北京日报的计算来看，个人出售购买两年内的住宅，按照目前营业税5%的税率计算，售价为100万元的话，营业税共需缴纳5万元。营改增落地后，增值税的计算需要综合考虑买入价和售出价，已缴纳的增值税也可能允许被抵扣掉。按照11%的税率计算，如果这套售价100万元的住宅买入价是40万元，那么增值税税额约为6万元，超过营业税；如果买入价为90万元，那么增值税只需要缴1万元，远低于营业税。

对普通住宅而言，两年外就不需要缴纳营业税了，营改增后，是否也可以免征增值税呢？现在还没有统一的说法，但预计，未来增值税也可能减免。

那么什么样的房子会缴税多呢？刨除其他因素，房价上涨越多的缴税越多，也就是说，你的房子增值空间越大，缴费的基数也就越大。如果你的房子升值空间小，缴税也就少。但是你会不会因为多缴税而选择升值空间狭小的房子呢？这个就不用我多问了吧！况且普通百姓谁有事没事买了房就要卖呢？

至少对于那些炒房行为的炒房者，是以一个有力打击，对楼市健康发展是有利的。

不管怎样，营改增大方向上是一项减税的改革，整个行业的税负将只减不增，对于老百姓而言，税负也应该是稳中有降。

刘光宇，安家杂志新闻评论部主任，安家新媒体主编，资深房地产评论人。