国家税务 土地增值税

易永英

土地增值税的征税对象是有偿转让房地产产权所取得的增值额。但凡是沾上房地产的边，必然牵动着数以亿计人的心。土地增值税作为房地产开发企业重要的税种，目前有了新动向。据证券时报记者获悉，财税部门已经起草了土地增值税法初稿，目前正在内部征求各方意见。

证券时报记者看到了这份土地增值税法的征求意见稿。内容显示，土地增值税法基本平移了现行的土地增值税暂行条例，征税范围、计税方式、税率等基本保持不变。但是与暂行条例相比新增了不少内容，比如，特别规定出让集体土地使用权等可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。另外也对中央、地方税收优惠作出规定列出多种情形，可减征或免征土地增值税。

财政部、税务总局发给各单位的征求意见函落款时间为2019年4月16日，要求各单位意见于2019年5月15日前反馈书面意见。

新内容一：土地承包经营权流转，不征收土地增值税

与暂行条例相比，纳税人和征税对象、征税范围略有变化。

暂行条例要求，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

土地增值税法征求意见稿要求在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照规定缴纳土地增值税。所称转移房地产，一是指转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。二是出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资，入股。土地承包经营权流转，不征收土地增值税。

新内容二：特别规定：出让集体土地

土地增值税法征求意见稿中特别规定了出让集体土地的具体要求。

出让集体土地使用权，地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权，地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。其体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。

新内容三：规定了中央、地方税收优惠

土地增值税法征求意见稿中提到，下列情形，可减征或免征土地增值税：

（一）纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；

（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；

（三）国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。

省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税，并报同级人民代表大会常务委员会备案：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（二）房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资，入股的。

新内容四：强调部门配合

土地增值税法征求意见稿中还特别强调了部门配合。

税务机关应当与相关部门建立土地增值税涉税信息共享机制和工作配合机制。各级地方人民政府自然资源、住房建设、规划等有关行政主管部门应当向税务机关提供房地产权属登记、转移、规划等信息，协助税务机关依法征收土地增值税。

解读：

由于中国不少税收停留在国务院暂行条例方面，近些年为了在2020年前全面落实税收法定原则，全国人大加快了税收暂行条例上升至法律的步伐，船舶吨税等6个税种已经完成立法，印花税、城市维护建设税等法律已经公开向社会征求意见。

财政部条法司在今年财政部立法工作安排中就已明确，力争年内完成土地增值税法内部起草工作，及时上报国务院。所以，土地增值税法征求意见稿的出炉在意料之中。

目前，土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目，旧房的重置成本以及相关税金。

20多年来，我国土地增值税收入规模不断扩大。根据财政部公开的数据显示，土地增值税2018年收入达到5642亿元，同比增长14.9%。今年一季度收入为1667亿元，同比增长14.7%。

一位相关部门知情人士告诉记者，在看到土地增值税征管成效的同时，也要看到目前还面临着一些困难和压力。相关部门起草土地增值税法是为贯彻落实税收法定原则和健全地方税体系改革要求。由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。上升为土地增值税法也是遵从税收法定原则，从制度层面满足纳税人对稳定性和统一性追求。

上述人士告诉记者，土地增值税立法，与资源税法一样,也是按照税制平移的思路。内容不会有实质性变化，所以不必担心加重企业的负担。另外，土地增值税这个税种从国务院条例上升到法律，在征管上将会更加规范和强化。