土增值税清算条件
编者按:土地增值税是一种地方税,是地方财政收入的重要来源,但至今土地增值税立法工作仍未完成,现行暂行条例及实施细则规定粗放,纳税义务产生及税款缴纳期限等规定不明,而由国家税务总局及省级税务局出台文件进
2024.11.07案例7-3:某市税务机关对某房企的W项目土地增值税清算进行复核,发现W项目是采用代销方式进行销售,销售比例100%,纳税人自行申报收入20,723.16万元,纳税人的账簿记载销售费用-佣金支出6,816,948.00元,该房企是否存在少申报收入?
解析:根据销售佣金倒推收入22,723.16万元,疑似少申报收入约2000万元。通过查看企业明细账簿,发现企业有按揭贷款入账,但未发现首付款的收入记录。根据我国按揭贷款有关的法律规定,该业务处理异常,可能存在两种情况:一是可能存在假按揭;二是企业可能存在隐瞒首付款的情况。
税务人员到该企业合作按揭银行进行调查取证,发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件,金额合计 550万元。企业解释是因为要替购房者办理按揭贷款,从而采取的变通措施,伪造了收据,实际并未收款。虽然从银行取得首付款收据的证据已比较有说服力,但为了让企业心服口服,税务人员又根据销售合同的信息联系了5户购房者,同时也做了询问笔录,证实了购房者在按揭贷款前就已经将首付款交付给开发商。由以上两个有利的证据资料确定了该房开企业确实是隐藏了收入,最终对2000万收入进行调增处理。
案例7-4:某市税务机关在对本辖区内的房地产开发项目进行土地增值税清算审核时,发现该项目商业售价与同地区同年同房源类型的平均售价相比偏低,疑似少申报收入。
解析:通过三方信息查询,发现该开发商对其开发的商铺采取售后回租的方式进行销售,开发商将房屋销售给购房者,后由开发商的关联方“B商业管理有限公司”与购房者签订《商铺委托经营合同》,前三年租金收入抵顶购房款,占房屋总价的22%,开发商申报收入金额仅为房屋价款的78%。所以,需对前三年租金部分要调增收入,同时补缴相关税费。
相关政策参考:
案例7-5:某开发项目,建设住宅楼5栋,普通住宅共300套,销售情况如下:
在上述土地增值税清算过程中,是否存在少申报收入的情况?
解析:
392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31(元/㎡)
9,828.31(元/㎡)×70%=6,879.82(元/㎡)
(9,828.31-5000)元/㎡×500㎡=2,414,155.72(元)
备注:上述案例中以低于平均售价的30%作为调整的明显不合理且无正当理由。具体调整依据还要结合当地税务机关的具体政策。
相关参考政策:
文章所分享案例思路,均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书,想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。
本书基于土地增值税清算这一难题,将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合,阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现,为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。
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