土地增值税 分期

来源：中道财税-焦宗欣

虽然国家税务总局文件中已经明确，在销售商品房时，如何计算当期允许扣除的土地价款，但是，在实务操作中，很多财务仍然存在疑问，特别是整体取得目标地块，进行分期开发，销售商品房时，如何确认当期允许扣除的土地价款，今天小编和大家一期分析。在实务操作中存在两种观点：

第一种观点：整体可售面积无法确认的情况下，分两步进行计算：

1、首先，按照占地面积法，计算各期的土地价款，这里所指的占地面积法，是当期占地面积/项目总占地面积，而非当期楼栋基座面积/项目楼栋基座总面积。

2、其次，按照2016年18号公告文件规定，计算各期已售房地产允许扣除的土地价款，即：(各期已销售房地产项目建筑面积÷各期房地产项目可供销售建筑面积)×各期所对应的土地价款。

第二种观点：依据项目整体规划指标，确认项目整体可售面积，直接进行计算：

很多房地产公司在整体取得目标地块时，会按照相关部门的要求，对项目进行整体规划，整体规划的经济指标中，可以看出项目整体可售面积，按照经济规划指标数据，直接根据2016年18号公告计算计算已售房地产允许扣除的土地价款，即：(已销售房地产项目建筑面积÷房地产项目整体可供销售建筑面积)×整体所对应的土地价款。

以上两种观点，只是基于不同的条件下进行的计算，无论上述哪种计算方式，均会存在争议，两种计算方式的结果会根据项目实际情况的不同会存在差异。小编观点认为在实务操作中，要根据项目实际情况而定，实务操作中，一般会存在两种情况：

第一种情况：若项目计划分三期开发，只完成一期开发，后续不打算开发。

这种情况下，无论是否对整体项目进行规划，相应的经济指标是否确认。在计算已售房地产允许扣除的土地价款时，由于后续项目不再开发，建议按照第一种观点，分两步计算，首先按照土地占地面积法确认当期的土地价款，再按照18号公告文件计算可抵扣的土地价款。

第二种情况：若项目分三期开发，全部完成三期开发。

在这种情况下，以上两种观点的计算方式均可采用，建议企业首先进行测算，根据项目实际情况，选择对企业有利的计算方法。无论哪种计算方法，在项目整体完成销售时，土地价款全部在销售额中扣除。

虽然两种方案的计算方式，对于增值税来说，最终结果是一致的。但是，在土地增值税清算时，新项目的土地增值税清算收入为：不含税价款+土地抵减的销项税额，若项目分期清算，由于两种计算方式的不同，导致土地抵减的销项税额不同，从而影响土地增值税清算结果。

根据2016年18号文件精神，房地产开发企业新项目，在计算销售额时可扣除的土地价款，是对房地产企业的利好政策，根据文件精神是将不可售的配套面积的土地价款，分摊在可销售的房屋面积中进行扣除。

故小编建议，在计算增值税时，企业可以根据开发的实际情况，选择计算方式；在土地增值税清算时，按照项目整体销售完成情况，依文件规定，计算各期允许抵扣的土地价款，即：(各期已销售房地产项目建筑面积÷房地产项目总可供销售建筑面积)×总土地价款，以此确认土地抵减的销项税额，从而确认土增清算收入。