本文来自公众号：小鸟七号最美

挣钱不易 省就是赚

房地产头顶三条红线起落沉浮，脚下泥泞不堪，面对接踵而至的房产新政，机遇与风险并存。

大佬们，是否早已受够了政策时爱时恨的善变？

住房不炒，时光向前，听说楼市好的时候，在售楼部放条狗房子都能卖出去，现在夸成白金汉宫都卖不动了。

房地产暴利时代渐行渐远，走向周期更长的慢工出细活之路，因此税负波动可能致命，成本控制尤为重要。

省就是赚：房开企业与土地相关的涉税规划要点（一）

母公司拿地 项目公司开发

现实中，多由房开公司（母公司）先参与土地竞标，再成立子公司对中标土地进行独立开发。

中标时，土地出让金是母公司付的，土地使用权证在母公司名下，土地部门开具的土地出让金行政事业收据的抬头也是母公司名称。

实务常见以下三种方式：

风险提醒

三种方式虽然客观上干了同样的事，前两种皆因不具备法律规定的形式要件，母公司将中标土地变更到子公司名下这一动作，往往被税务机关认定为又是一次转让土地使用权的行为。

要么项目公司无法扣除土地成本，要么因已经自行扣除申报而被稽查补税（滞纳金）。

为此将多承受一部分土地增值税、增值税和企业所得税三大税的负担。

一些企业就是这样输在了起跑线上

合规参考

可参考方式三：

由母公司完成签订土地出让合同，再由项目公司完成补充协议，立项、财政收据、土地使用权登记都在项目公司名下。

母公司支付保证金竞得土地——与土地部门协商付款及合同义务由项目公司承担——项目公司签订土地出让合同——项目公司支付剩余土地出让金——项目公司取得财政票据

母公司支付保证金竞得土地——母公司与土地部门签订土地出让合同——竞买人+项目公司+土地部门签订土地出让合同三方补充协议——项目公司支付剩余土地出让金——项目公司取得财政票据

合规要点

合同+票据 是税务合规管理的核心

母公司须持有项目公司100%股权

应由母公司、土地部门、项目公司签订三方协议，将土地使用权更名至项目公司

将财政票据抬头更名为项目公司

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》

申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。

《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》

房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

恭喜发财

大吉大利

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