预提的土地增值税

作者：石运金

来源：股市动态分析

土地增值税某种程度上可以被看做房地产暴利税，因为土地增值税采取超额累进税率，最高税率可达60%，对于那些拿地成本低，而销售时卖天价的豪宅项目而言，面临缴纳巨额土地增值税的境地，华侨城A（000069）就是一个典型例子，从公司披露的2018年中报数据来看，截至2018年6月30日，华侨城A预提土地增值税达211亿元，而华侨城A目前总市值为515亿元，如果严格按照土地增值税标准缴纳，华侨城A现金流将承受巨大压力。

按照土地增值税的定义，土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目，旧房的重置成本以及相关税金。

　土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

在实际操作过程中，根据土地增值税条例、细则规定，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。在项目竣工结算前由于涉及的成本确定等原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。

所以虽然华侨城A有211亿的预提土地增值税，但并不是说华侨城A没有交土地增值税，而是华侨城公司在房产出售时已经进行了预缴，不过预缴的数额与公司严格按照土地增值税算法计提的211亿元是可能存在比较大的差额的。但因为要到项目清算时，才能结清土地增值税，而土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大。

华侨城A在2018年中报披露的应交税费共27.37亿元，包含了应交土地增值税14.4亿元，这一数据应该是按照简易算法进行的预缴数额。不止是华侨城A，A股的其他地产公司，比如万科A在其他应付款项目中，也披露土地增值税清算准备金达183亿元；招商蛇口在其他流动负债项目中，披露的预提土地增值税余额为61.6亿元。由于近几年房价暴涨，不少房地产企业面临缴纳巨额土地增值税，虽然税务部门征管难度大，但一旦严格征收，对房地产企业现金流会产生比较大影响。考虑到大部分房地产企业进行了土地增值税的充分计提，所以严格征收并不影响公司的资产负债表和利润表，影响最大的是现金流。

（编辑：小股）

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