企业经营租赁中免租期及预收租金的增值税规定

文/段文涛

经营租赁包括有形动产租赁与不动产租赁两类租赁业务。

纳税人出租有形动产约定免租期的，现行增值税政策对免租期没有特殊政策规定，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务应视同销售（出租），缴纳增值税。

纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，对于免租期是否需要视同销售缴纳增值税问题，厂房、写字楼或者商铺的租赁业务中，承租方在租赁后，都需要进行装饰装修，占用大量时间，为此承租方往往要求出租方在租赁合同中约定一定的免租期优惠。租赁合同中约定免租期，是以满足一定租赁期限为前提的，并不是“无偿”赠送。

为此，2016年12月24日，国家税务总局发布的《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）明确，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）规定的视同销售服务，也就不存在缴纳增值税的问题了。

必须注意的是，“免租期增值税是否属于视同销售行为”的关键在于所称的免租期是“租赁合同中约定的免租期”，如果整个期间都是免租，那就不能适用这个规定了。

纳税人提供租赁服务采取预收租金方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，也就是收到预收款就产生增值税纳税义务，应按规定计算应缴增值税。