项目应缴土地增值税=项目增值额*对应税率

一、土地增值税税率分为4档次:

30%：增值额<50%(30%为最低构交条件)

40%：50%<增值额<100%

50%：100%<增值额<200%

60%：增值额>200%

项目增值额=项目收入-项目扣除额

土地增值税收入项目包括：（收入=面积*单价）

销售收入：卖房所得；视同销售：虽然没卖但税务局认为属于卖房（投资）；

企业自用；代收费用。

土地增值税扣除项目：

土地费用（价格）；开发成本；开发费用；税金；加计扣除。

扣除项=开发成本（含土地）*1.3

二、房地产企业土地增值税特殊征收方式：

预征与清算

问题1：土地增值税预征的收入基数是否含增值税（价外税）?

财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知

财税〔2016〕43号

经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自己开发的房地产项目的，可以按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款（3%）

问题2：土增预交税款是否涉及罚款和滞纳金问题?

财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知[条款失效]

三、关于土地增值税的预征和清算问题对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

《征管法》第六十四条规定：纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

总结：

1、土地增值税是一个特殊的税种，针对土地、房地面建筑物等转让行为征收；2、土地增值税征收规则在房企商品房、其他二手房和土地使用权三种转让交易中区别较大；3、房企土地增值税必然经历先预征后清算的过程。

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