房产增值税如何计算

更新时间: 2024.11.23 08:25 阅读:

案例

某房地产企业某个普通住宅项目总计销售16亿元;其中土地出让金为3亿元,拆迁补偿5000万元,契税1050万元;2018年8月项目竣工,一次性支付给施工方2000万前期成本,3亿元剩余工程价款(包括建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、不可预见费),计算应缴增值税。(例题来源于网络)

计算过程

第一步:判断纳税规模

项目总计销售16亿元,可以判断出纳税主体是一般纳税人,采用一般计税法。

第二步:判断新老项目

根据第一步结论,应纳增值税额=销项税额-进项税额;

1、销售收入和当期允许扣除的土地价款为:

1.1、销售收入16亿元;

1.2、允许扣除的土地价款=土地价款(不含契税)+拆迁补偿款=30000+5000=35000万元;

2、计算抵扣税额

前期成本2000/(1+6%)*6%+剩余工程价款30000/(1+9%)*9%=2590万元;

第三步、增值税预缴

【销售收入】160000/(1+9%)*3%=4404万元;

第四步、增值税的清缴

应补缴增值税额=销项税额-进项税额

=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+9%)×9%

-抵扣税额-预缴税款

=(160000-35000)/(1+9%)*9%-2590-4404

=3327万元

即应缴纳增值税额7731万元,其中预缴4404万元,清缴3327万元;

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