1. 增值税

1.1. 特定企业（交易行为）的增值税政策（一）

1.1.1. 转让不动产增值税征收管理

1.1.1.1. 适用范围

1.1.1.1.1. 纳税人转让其取得的不动产，适用以下规定。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用以下规定。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

1.1.1.2. 计税依据及税率、征收率的运用

1.1.1.2.1.

1.一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税；也可以选择适用一般计税方法计税。 2.一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产的，适用一般计税方法计税。

1.1.1.2.1.1. 直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债

1.1.1.2.1.1.1. 2016年4月30日前取得

1.1.1.2.1.1.1.1. 选择适用简易计税方法计税的： ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；差价5%计税。

1.1.1.2.1.1.1.2. 选择适用一般计税方法计税的： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.1.2. 2016年5月1日后取得

1.1.1.2.1.1.2.1. 适用一般计税方法计税： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.2. 自建

1.1.1.2.1.2.1. 2016年4月30日前取得

1.1.1.2.1.2.1.1. 选择适用简易计税方法计税的： ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价5%计税。

1.1.1.2.1.2.1.2. 选择适用一般计税方法计税的： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.2.2. 2016年5月1日后取得

1.1.1.2.1.2.2.1. 适用一般计税方法计税： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.3. 上述全价、差价均为不含增值税的金额。要注意区分税率、征收率、预征率的不同表述。一般情况下，2019年4月1日后采用9%规定税率计税的项目在运用预征率预征税款时，价税分离要使用税率9%，即“÷（1+9%）”进行价税分离；采用征收率5%计税的项目在运用预征率预征税款时，价税分离要使用征收率5%，即“÷（1+5%）”进行价税分离。但是有特例：“营改增”后，预征不动产转让增值税的，在预征作价税分离时只采用5%而不使用税率，这使得预征不动产转让增值税不论是针对一般纳税人还是针对小规模纳税人，都采用“÷（1+5%）”的价税分离方法，即预征不动产增值税价税分离计算只用征收率不用税率，这个现实规定比较特殊。

1.1.1.2.2.

3.小规模纳税人转让其取得的不动产的（除个人转让其购买的住房），适用简易计税方法计税，征收率为5%。

1.1.1.2.2.1. 直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债

1.1.1.2.2.1.1. 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 应纳税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；差价5%计税。

1.1.1.2.2.2. 自建

1.1.1.2.2.2.1. 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5% 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价5%计税。

1.1.1.2.2.3. （1）除其他个人之外的小规模纳税人：向不动产所在地主管税务机关预缴税款；向机构所在地主管税务机关申报纳税。 （2）其他个人（自然人）：向不动产所在地主管税务机自建关申报纳税。

1.1.1.2.3.

4.个人转让其购买的住房

1.1.1.2.3.1. 个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

1.1.1.2.3.2. 个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

1.1.1.2.3.3. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

1.1.1.2.3.4. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

1.1.1.2.3.5. 个体工商户应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税； 其他个人应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。

1.1.1.2.4.

5.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产

1.1.1.2.4.1. 以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

1.1.1.2.4.2. 以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷(1+5%)×5%

1.1.1.2.4.3. 其他个人转让其取得的不动产，按照以上计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

1.1.1.3. 纳税人转让不动产差额扣除的规定

1.1.1.3.1. 纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

1.1.1.3.2. 纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额： ①2016年4月30日及以前缴纳契税的 增值税应纳税额=【全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）】÷（1+5%)×5% ②2016年5月1日及以后缴纳契税的 增值税应纳税额=【全部交易价格（含增值税）＋（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）】×5% 【记忆技巧】老项目先减除后分离；新项目先分离后减除。

1.1.1.3.3. 纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

1.1.1.3.4. 由于契税的计税依据与房地产交易价格直接挂钩，所以本项规定是针对纳税人因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票时，用契税的计税金额佐证原取得不动产时的价格。即取得不动产时的价格的确认：不动产发票为主，契税资料为辅。

1.1.1.4. 扣减不动产价款的凭证要求

1.1.1.4.1. 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。 上述凭证是指： 1．税务部门监制的发票。 2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 3.国家税务总局规定的其他凭证。

1.1.1.5. 发票的开具

1.1.1.5.1. 1.自2020年2月1日起，增值税小规模纳税人（其他个人除外）发生增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人，税务机关不再为其代开增值税专用发票。 2.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

1.1.1.6. 其他规定

1.1.1.6.1. 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 纳税人转让不动产，按照规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。