土地增值税与出让

房地产开发过程中产生各类合同、文件、证书、报告、报表，统称为房地产开发文书。掌握房地产开发文书，是土地增值税工作不可以省略的环节。

土地增值税清算的深度和准确性，很大程度上取决于清算人员对房地产开发文书的认识程度和解读能力。

之所以不同的人对同一房地产开发项目土地增值税清算结果不同，原因不在于税收政策水平的差异，而在于对房地产开发文书认识能力的高低。

如果说土地增值税有什么秘密可言的话，那么这些秘密就是房地产开发文书中信息对土地增值税的意义。在土地增值税工作中，多数人会要求房地产开发公司提供房地产开发文书，但是在拥有了房地产开发文书后，不知道所需要的信息对应哪个文书，或者不知道所需要的信息在文书的什么地方，或者不知道文书中有哪些有用的信息。

因此常出现这样的情况：处理土地增值税事项所需要的信息就在我们手中，但是它们只是躺在房地产开发文书中，我们却为无法找到解决问题所需要的资料而抓瞎，即“骑马找马”，使土地增值税有关事项的处理走了弯路，甚至对问题作出了错误的判断。

下面和大家一起来认识某市的房地产开发文书，和大家一起了解各个文书中包含了哪些对处理土地增值税事项有用的信息，它们在文书中的什么位置。

所要解读的文书主要有：

土地出让合同、立项批文、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、工程施工合同、销售许可证、测绘成果表、商品房销售合同、销售明细表等。

解读所阐述的房地产开发文书的土地增值税作用，只是个人工作积累的收集。房地产开发文书对土地增值税当有更多的作用，存于大家的经验之中，或者有待今后的工作去发现。由于受文体的限制，解雇过程不提供文书的样本。

一、土地出让合同

多数房地产开发项目的建设用地是以出让方式取得的。通过签订土地出让合同，约定房地产开发公司的用地的面积、土地出让金金额、用地性质、建设要求以及其他权利和义务。

（一）土地出让合同内容

土地出让合同由国家有关部门规定范本，其内容一般分为十章：总则、出让土地的交付与出让金、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、通知和说明、适用法律及争议解决、总则。

（二）土地出让合同与土地增值税相关性分析

与土地增值税相关的主要为第二章“出让土地的交付与出让金的缴纳”和第三章“土地开发建设与利用”，也即与土地增值税有关的信息主要从土地出让合的这两章中找。

土地出让合同不仅明确了土地的面积、用途、土地出让金，还对土地开发建设的规划进行了基本的限定。通常我们关注前一部分的内容，而未认识到规划要求对处理土地增值税有关事项的作用。

土地出让合同中的土地出让金，是确定取得土地使用权所支付金额的依据。

土地出让合同会明确土地用途是住宅、商业还是办公等用途，据此确定房地产开发项目的性质和用途，并为确定土地增值税预征率提供了依据，也是判断房地产开发项目需不需要按不同类型房地产分开计算土地增值税的依据。

土地出让合同的土地面积是土地成本分配的标准。出让的土地有住宅、商业等多种用途的，有时土地出让合同会明确各类用途土地的面积，不同类型房地产分开计算土地增值税的，它们是土地成本分配的依据。

有的土地出让合同会约定土地交付的状况：

如果约定的内容为：将全部土地以现状条件交付给受让人，由受让人负责自行组织，依法拆迁。

这表明土地是毛地出让，房地产开发项目应当发生土地拆迁补偿费。

如果约定内容为：土地以净地交付。

这表明房地产项目不应当发生拆迁补偿费。

土地出让合同可能会明确土地出让金的内涵：

土地出让金指政府土地所有权收益，不包含征地拆迁等补偿费用以及其它税费。这表明政府没有对土地进行拆迁，房地产开发项目应当承担拆迁补偿费。

有的土地出让合同明确：

土地出让金包括政府土地所有权收益、征地拆迁等补偿费用以及其它税费，表明政府在出让土地前已将土地变为净地，如果房地产开发项目再发生拆迁补偿费，其中就有问题。

土地出让合同中会约定移交给政府的公共配套的种类及数量：

如果有如此约定，按约定的数量和种类移交给政府的公共配套，不作为转让房地产处理，其开发成本可以扣除。如果没有这样的约定而向政府移交房地产，或超出约定的数量向政府移交房地产，应当作为转让房地产处理，按规定计算缴纳土地增值税。

土地出让合同有时会约定政府回购的房地产及其价格，计算土地增值税时应按约定的价格确定转让收入。

土地出让合同有时会限定部分房地产的销售价格，计算土地增值税时应按限定的价格确定转让收入。

土地出让合同会确定出让土地的四至：

在土地增值税计算时，应当关注土地四至之外有没有道路、绿化、设施等方面的建设，如果发生相关建设，其开发成本一般不能扣除。