土地增值税 评估

首先，我们要弄清楚增值税的纳税主体主要有哪些？

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，“在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。”其中单位主要指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位，个人包括个体工商户和其他个人。

其次，增值税纳税主体是按照何种方式来缴纳增值税的呢？

征收增值税主要有两种方式，分别是一般计税方法和简易计税方法。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，一般计税方法即纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产(以下统称应税销售行为)，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。用公式来表示：

应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额。

简易计税方法则是实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。根据财政部、税务总局《关于统一增值税小规模纳税人标准的通知》（财税〔2018〕33号），“增值税小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下”。通常来说小规模纳税人就是年应征增值税销售额不高于500万元的单位和个人。

我们既然弄清楚了增值税的征收主体和征收标准，我们来谈一谈评估实务中涉及增值税的基本处理原则是什么？

无论是资产评估、房地产估价还是土地估价，通常情况下，我们首先要考虑的应该是评估对象产权持有者在评估基准日（价值时点）采用何种方式缴纳增值税？

对于小规模纳税人而言，无论何种目的评估结论都应该是包含增值税的，评估对象的增值税纳税主体是小规模纳税人，纳税主体无法将增值税单独核算或者抵扣，其价值内涵是包含增值税的。对于企业而言，根据企业会计准则，固定资产、无形资产入账是包含增值税在内的，所以无论何种评估目的，使用何种评估方法，对于小规模纳税人而言，评估报告的评估结论都应该是包含增值税的。

对于一般纳税人企业而言，由于其增值税进项税额可以抵扣销项税额，通常情况下，各类单项资产的评估结论应该是不含增值税的。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，一般纳税人“应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。”，并且“当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。”，这也是为什么对于一般纳税人而言，企业在编制会计分录时，资产是按照不含增值税价入账。

当然，这些都是在面对大多数评估业务的基本处理方式方法，具体评估实务往往有各种各样的差别，因此也没有什么绝对正确的处理方法，还是要在具体的问题上具体的分析。例如市场法，我们不仅要搜集到与评估对象具有相似的可比实例，同时也要注意可比实例的价格内涵，税费负担情况，是否以转移税费负担作为交易条件。成本法不论是重建重置成本还是复原重置成本，都应该首先关注评估对象产权持有人的纳税标准和方式，这样才能更好地做到客观、公正地完成评估工作。

当然了，上述的所有观点都出自个人的理解，如果有观点上的分歧，我们求同存异，欢迎共同研究探讨。