转让旧房 土地增值税

一、计算公式

应纳土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=收入 - 扣除项目金额

具体如下：

1、增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税税额＝增值额×30％

2、增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

3、增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

4、增值额超过扣除项目金额200％的，土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

二、收入的确认

纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，不含增值税。

三、扣除项目金额的确认

1、提供评估价的

扣除项目金额由房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权时所支付的地价款和按统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的税金组成。

（1）评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

（3）转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

（4）与转让有关的税金包括：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

2、不能取得评估价格，但能提供购房发票的

（1）经当地税务机关确认，评估价格、取得土地使用权时所支付的地价款，可按发票所载金额（指购房发票，不含契税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。

发票所载金额不含允许抵扣的进项税额。

“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

例如，15个月为1年，19个月为2年，25个月也为2年。

（2）与转让有关的税金包括：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税，以及契税完税凭证上注明的购房时缴纳的契税。

四、特殊情形

对于纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，实行核定征收。核定征收率原则上不得低于5%，由各省级税务机关结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。