土地增值税清算工作

第五节点

土地取得价款是房地产企业土地增值税清算最核心的节要点，没有之一。所以，前面第一、二节点讲了其取得合规票据的重要性和实操中我们遇到的问题；第三、四两个节点说明了需要清算的时点要求和土地取得价款在简易征收及一般征收中的抵减作用。从这第五节点开始，我们逐步展开介绍土地开发增值额及增值率的计算过程。这里插一句，什么是合规？合规就是遵守法律法规的指定要求、合同义务和组织内部政策要求产生的行为，以及证明得到遵守的能力。重点是后面这句“证明得到遵守的能力”，它体现在取得房产开发行为全流程的合法、合规及时效。

众所周知，土地开发的增值额可以扣减的是：土地征用及补偿、前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共设施配套费和开发间接费用等六大项，还有开发费用的对应比例、一税一费以及最后的20%加计扣除。这其中的过程，单就合规性就非常繁琐和复杂。 举一个例子：承建方的建安发票右下角备注栏未标注具体建筑物的视为不合规。其实出现此类发票的原因有多方面：有工作失误忘记的、有未先说明真实代开的，还有为了方便入其他项目而故意不标注的，更有其他不明来源的（你懂的）。对此，一些一线大城市，会劝导企业退回重开，时间久远的也会同意让开具方出具证明，这也体现了一定的人性化!

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