土地增值税清算通知书

也许您已经注意到了，2016年5月房地产营改增后，地税局征税重点逐渐转移到了土地增值税和个人所得税上。据我所熟悉的房地产企业反馈，他们各地的项目陆陆续续的收到了主管税务机关下达的土地增值税清算通知书。

财务小伙伴们就开始困惑了，收到税务局的清算通知，就必须要清算土地增值税吗？

还是让我们通过一个案例来解开大家的疑惑吧。

一

举例说明

假定神州九鼎房地产（北京）公司开发了九鼎花园住宅项目，2016年10月取得预售许可证。由于九鼎花园项目处于京城黄金地段，一开盘就热销。

2017年3月，主管税务机关给这个该项目公司下发了土地增值税清算通知书。

企业接到通知后，财务负责人就非常着急。原因是，该项目尽管销售进度已达到95%，但是工程进度只有76%，如果此时进行清算则存在两个问题：

1. 销售进度与工程开发进度严重不匹配，工程进度远远落后于销售进度；

2. 发票取得困难：根据房地产项目开发的特点，前期预付开发成本或开发费用在这个时间节点上很难立刻取得正规发票。

如果在这种情况下进行清算，一定会存在土地增值税严重超交的情况。

也许很多财务小伙伴会想到二次清算。

二

开发项目是否可以二次清算

1.在国家的土地增值税文件中没有二次清算明确的规定。

2.在各地地方税务局土地增值税文件中，只有少数几个省份地税局允许进行土地增值税二次清算，税款多退少补，但是在实际操作过程中很难实现。

三

国家土地增值税清算相关规定

国家发布的政策中，涉及到土地增值税清算的全部政策，如下图所示：

一、土地增值税暂行条例

二、暂行条例实施细则

三、财税【2006】21号

四、国税发【2006】187号

五、国税发【2009】91号

其中在土地增值税清算方式上，国家把土地增值税清算分为“主动清算”和“通知清算”两种方式。

（一）主动清算条件：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条第（一）款规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）通知清算条件：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条第（二）款规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

三

地方代表性规定

以山东省为例，《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第二十二条规定，对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的情形。

其中第二十三条补充说明：上述所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）开发产品已开始投入使用；

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

从以上条款中不难看出，山东省对于土地增值税通知清算条件的前两条基本与国家法规一致。值得注意的是该文件的第二十三条，明确指出了 “全部竣工”、“已竣工验收”的条件。

当那个焦虑的财务经理向我咨询是否应该清算时，我问他了如下问题：

1.你的项目竣工验收了吗？

2.你的项目竣工证明材料报房地产管理部门备案了吗？

3.你的开发产品交付使用了吗？

4.你的开发产品办理初始产权证明了吗？

5.你的最后一份销售（预售）许可证满三年了吗？

他均肯定的回答：没有！

我依据国家法规与当地文件，已经判定这个项目不具备土地增值税清算条件。

我建议他先回去仔细阅读、揣摩国税发[2006]187号文件与国税发[2009]91号文件相应条款，之后再去找主管税务机关沟通。

过后不久，财务经理向我反馈说，税务机关核实情况后，又收回了土地增值税清算通知书。

在这儿要提醒小伙伴记住的是，税务工作要以税法为准绳、以法律事实为依据。

本文来自于公众号九鼎财税说原创文章