土地增值税 土地分摊

（三）直接成本法

在全国范围内适用的土地增值税法规中没有提及直接成本法，来源于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），是指用来分配同一开发项目内的开发成本的一种方法，即按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）以及江苏省地方税务局《关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）等地方规范性文件规定，可以用直接法分摊土地成本。

（四）市场评估法

房地产开发企业取得的都是国有建设用地使用权，国有建设用地使用权的出让金有一个严格的产生过程。第一步，各省、市、县综合土地用途、使用年限、土地级别、开发程度（“七通一平”或者“五通一平”）等因素确定不同地块的基准地价。第二步，就拟出让地块进行评估。共有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法五种评估方法，其中公示地价系数修正法是在基准地价的基础上进行修正。第三步，结合评估结果和政府产业政策综合确定标底或者底价，将建设用地通过招拍挂的方式进行拍卖，房地产开发商通过竞买方式取得建设用地使用权，向政府缴纳土地出让金。

因政府在出让土地之前有严格的土地价值评估程序，对土地使用权的市场价格作了科学评估，因此，本节开头提到的银城公司就认为，紫金名门房地产项目可以根据政府的评估报告对土地成本进行分配。

但是，当宗地的用途是商住两用，房地产开发企业在部分地块建纯住宅，部分地块建纯商业用房时，政府提供的评估报告就不适用了，因为宗地出让时考虑的是商住混合，在整块地上综合考虑了各种因素。比如，房地产开发企业将宗地分三期开发，A地建住宅、B地建商业用房、C地住宅与商业用房混合，则有必要就三块地的土地成本进行评估。因为分期开发之后，三块地的用途各不一样。住宅、办公、商住混合的地块因用途不同，市场价值将会有较大区别，有必要就土地用途重新作一次评估。

（五）受益对象分配法

受益对象分配法来源于国税发〔2009〕91号文的规定，指按照受益对象，采用合理的分配方法分配成本。这个方法类似于《企业产品成本核算制度（试行）》规定的相对销售价格分配法，即可以根据销售价格的多少来分摊土地成本，销售收入高的多分配土地成本，销售收入低的少分配土地成本。不同类型、不同用途、不同容积率房地产项目的区别都体现在价格上，无须再担心以建筑面积法、占地面积法分摊成本导致不合理现象的出现。

另外，一些地方规范性文件规定了层高系数法。之所以采用层高系数法，是因为不类型房地产的建筑成本有差异，比如，在一层有店面的商住混合楼里，店面的层高一般高出住宅层高0.5-1米，建筑成本高于住宅，而地下车位的建筑成本远低于住宅与非住宅用房。因此，在同一栋楼内有住宅和商业性用房时，往往根据建筑物的层高分摊成本。商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高。但是，这些地方规范性文件并不使用层高系数法分摊土地成本，明确规定层高系数法只用来分摊同一栋楼内不同类型房产的建筑安装工程费，比如，山西省、内蒙古自治区、湖南省的相关规定。

预算造价法，根据（国税发〔2009〕31号）文的规定，预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。在地方规范性文件中，未见有使用预算造价法分摊土地成本的规定。

（未完待续）