文 金穗源商学院 王皓鹏

“土地增值税计算流程？”其实，在我所授课程中，很少做过这样的备课内容，因为我觉的这是很基础的知识。怎奈，金穗源商学院有学员提出了这个问题，我义不容辞。毕竟，土地增值税要系统地学习，基础知识，同样需要普及。

要了解土地增值税，我们必须对土地增值税的计算流程有充分的认识。好比我的备课准备，先拟好提纲，整篇构思，然后动笔；又好比大家盖房子，先做设计，搭好框架，然后添砖加瓦，形成建筑主体。

首先，我们按照土地增值税的立法精神，梳理土地增值税的计算流程（仅适用于房地产开发业务）。

流程图如下：

一、确认收入金额

二、扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额（土地成本）

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（开发成本）

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（开发费用）

（4）与转让房地产有关的税金

（5）财政部规定的其他扣除项目

三、计算增值额：（收入-扣除）

四、增值率：增值额/扣除项目金额

五、依据增值率，确定税率、扣除系数

六、计算土地增值税税款

应纳土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

另外，金穗源商学院专家王皓鹏提醒注意：

1、土地增值税必须分项目、分类计算。

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

其次，我们重点说说扣除项目的内容

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

金穗源商学院专家王皓鹏提示：

从金额上讲，这个包含两部分内容：

一是土地出让金。包括招拍挂方式、土地投资、划转土地、以地换房或者以房换地等非货币性资产交换方式的土地成本成本。

二是按国家统一规定交纳的有关费用。如：契税、耕地占用税等。招拍挂的佣金以及手续费我不赞成计入该项目，应计入“开发费用”。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

金穗源商学院专家王皓鹏提示：

1、会计核算的时候分为六个明细科目，分别是“土地征迁费”、“前期工程费”、“建筑安装费”、“基础设施费”、“配套设施费”、“开发间计费”。土地增值税扣除项目和会计是由区别的：从金额上将，会计“开发成本”的借方累计发生数减掉利息的金额，基本等于土地增值税扣除项目【（一）+（二）】的金额。（假设凭证等符合土地增值税清算的要求）

2、由于《土地增值税暂行条例》是1993年12月13日颁布，1994年1月1日执行，部分规定已经落后于实体经济的发展，因此，项目部人员发生的社保、企业在项目竣工决算前直接发生的物业管理费等，也属于开发间计费的内容，注意甄别。

3、规划之外的售楼处支出不属于该部分内容，注意土地增值税和企业所得税的区别。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

金穗源商学院专家王皓鹏提示：

“百分之五以内计算扣除”、“百分之十以内计算扣除”的“以内”，各省规定高度一致，均为10%。不要考虑10%以内到底是9%还是8% 的问题，否则将包括无数个数字：9.9%、9.8%......1.2%......或者教条理解：当利息不能据实扣除的，遵循公式：【（一）+（二）】10%

（四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

金穗源商学院专家王皓鹏提示：

1、营改增前，“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育附加。

2、营改增后，“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

3、营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

4、税金必须是“实际缴纳”的税金，计提的、应缴未缴的不予扣除。

5、因销售行为按照万分之五计算的印花税，在“房地产开发费用”计算扣除，不在税金反映。

6、省级部门规定企业缴纳的规费，也是可以按照税金扣除的（仅仅是个人观点，湖北也曾有过类似的规定），如：水利建设基金、地方教育附加，曾经被废止的“价格调节基金”等等。

（五）财政部规定的其他扣除项目。

大家可以教条的理解为：【（一）+（二）】×20%，不用区分房屋类型，不用考虑别墅、商业、车位等，一律加计扣除20%。