房地产开发企业土地增值税

　一、扣除项目

（一）取得土地使用权所支付的金额。

1.土地使用权支付的地价款。出让方式为土地出让金；行政划拨方式为补交的土地出让金；转让方式为实际支付的地价款。

2. 交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费等。

（二）房地产开发成本：

1．土地的征用及拆迁补偿费；

2.前期工程费；

3.建筑安装工程费；

4.基础设施费；

5.公共配套设施费；

6.开发间接费用等。

（三）房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生的费用扣除，而是按标准扣除：

1. 分摊利息支出，并提供证明的。利息＋（上述第（一）项＋第（二）项）×5%

2. 不能分摊利息支出或不能提供证明的。（第（一）项＋第（二）项）×10%

（四）与转让房地产有关的税金：城市建设维护税、印花税、教育费附加

1.房地产开发企业: 城市建设维护税、教育费附加（一税一费）

2.其他纳税人：印花税（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）、城市建设维护税、教育费附加（二税一费）

（五）财政部规定的其它扣除项目。

只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，加计20%的扣除。

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

二、注意事项

1. 利息支出扣除注意事项

①超过上浮幅度的部分不允许扣除。

②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

③全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。

④有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。

⑤清算时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣除。

⑥利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额

2.营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。