土地增值税所得税

大山公司开发“泗洪第一街”，向非金融机构泗洪宏源公有资产管理公司支付借款利息近4000万元，大山公司认为，在项目开发前因公司尚未成立而无法办理银行贷款，是以江苏天然园米面实业有限公司的名义借的款，虽然不是直接向银行借款，但是已实际支出了相关的利息，应当按照账面全部计入开发费用；宿迁地税稽查局认为，根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，该笔利息是向非金融机构借款的支出，不应据实扣除。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条第3款的规定，对于财务费用中的利息支出，只有在房地产开发企业能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，且利率未超过商业银行同类同期贷款利率的情况下，才能据实扣除。假如不能取得金融机构证明、或者账目混乱不能按转让房地产项目计算分摊利息，则只能在取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。

房地产开发企业在土地增值税清算过程中，处理利息时容易出现的错误行为表现在以下几个方面：

一、错误地将利息放在开发成本中扣除

根据国税函〔2010〕220文第3条第4款的规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。将利息放在开发成本中扣除属于操作错误。

二、将土地增值税利息扣除标准与企业所得税利息扣除标准混淆

土地增值税对利息的处理，有别于《企业会计准则第17号----借款费用》中的规定。《企业会计准则第17号----借款费用》规定，对于房地建设过程中借款所产生的利息，应当资本化，计入房地产成本。

土地增值税对利息的处理也不同于企业所得税对利息的处理。根据《企业所得税法》及其实施条例的规定：1、房地产开发企业从非金融企业借款的利息支出，只要没有超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，能税前扣除。而土地增值税清算时，即使借款利率低于商业银行同类同期贷款利率，只要不能取得金融机构证明就不能据实扣除。2、企业所得税对贷款利率的要求是未超过金融企业同期同类贷款利率，土地增值税对利率的要求是未超过商业银行同类同期贷款利率。金融企业的范围远大于商业银行，金融企业包括银行、券商、信托、保险、基金、融资租赁等企业，不同类型的金融企业，贷款利率存在差别。3、房地产开发企业从关联方接受的债权性投资与权益性投资比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算企业所得税额时扣除。土地增值税清算过程中对利息的扣除没有关联企业之间债权性投资与权益性投资比例的要求。