会计增值税的计算

适用一般计税方式的房地产新项目目前已陆续完工交付，需要确认销售收入，结转销售成本。对于房地产新项目如何计算销售收入，当期销项税额、应纳税额，如何进行会计核算等，很多财务人员是第一次接触。本文以举例的方法，就这些业务处理作出详细说明，希望对大家的工作有所帮助。

假设某房地产公司开发建设的环球广场小区为适用一般计税方法的新项目。该项目占地面积35,000.00平方米，取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据的土地出让金28,000.00万元，另支付拆迁补偿费1,500.00万元（手续齐全）；项目建筑面积101,000.00平方米，其中可售面积100,000.00平方米。可售面积中地上商品房建筑面积90,000.00平方米，地下车位建筑面积10,000.00平方米。2019年6月份项目完工，符合销售收入确认的条件。当月交付业主商品房建筑面积19,800.00平方米，应确认销售收入32,240.00万元（含税），交付地下车位建筑面积10,000.00平方米，应确认销售收入1,500.00万元（含税）。

该公司只有环球广场小区一个开发项目，截至2019年6月底，待抵扣的进项税额为12,000,000.00元，累计已预缴增值税9,286,238.53元。

1、 首先计算当期应确认销售收入及销项税额

当期应确认销售收入=（商品房含税收入+车位含税收入）÷（1+适用税率）

=（322,400,000.00 + 15,000,000.00）÷（1+9%）

= 309,541,284.40（元）

当期销项税额=不含税收入×适用税率

=309,541,284.40×9%= 27,858,715.60（元）

会计处理：

借：预收账款 337,400,000.00

贷：主营业务收入 309,541,284.40

应交税费——应缴增值税（销项税额）27,858,715.60

2、 计算当期允许扣除的土地价款

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款=(19,800.00÷90,000.00) ×(280,000,000.00+15,000,000.00)=64,900,000.00（元）

注意：无论地下车位可否销售，可否办理产权证，在计算当期允许扣除的土地价款时，公式中的建筑面积均不包括地下车位建筑面积。

政策依据：《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定，《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，"当期销售房地产项目建筑面积""房地产项目可供销售建筑面积"，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

3、 计算销项税额抵减额

销项税额抵减额=当期允许扣除的土地价款÷（1+适用税率）×适用税率

=64,900,000.00÷（1+9%）×9%= 5,358,715.60（元）

会计处理：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）5,358,715.60

贷：主营业务成本 5,358,715.60

4、 计算当期增值税额

当期应纳税额=当期销项税额-销项税额抵减额-待抵扣进项税额

=27,858,715.60-5,358,715.60-12,000,000.00

= 10,500,000.00（元）

当期应申报纳税额=当期应纳税额-已预交增值税额

=10,500,000.00-9,286,238.53

= 1,213,761.47（元）

会计处理：

结转已预缴增值税：

借：应交税费-未交增值税 9,286,238.53

贷：应交税费-预交增值税 9,286,238.53

注意事项：

1、如果计算出的当期应申报纳税额小于零，则当期应纳增值税税额为零，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减，直至扣完为止。

2、房地产开发企业在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从"应交税费—预交增值税"科目结转至"应交税费—未交增值税"科目。

结转当月未缴增值税：

借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）1,213,761.47

贷：应交税费-未交增值税 1,213,761.47

政策依据：

1、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

2、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）

3、《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）

4、《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）

5、《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号）