增值税 转让住房

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：个人转让住房税收处理

近几年，二手房交易市场还是比较活跃的，以前都委托中介办了，但给中介我们也应该具体了解一下。今天我们就闲聊一下个人转让住房要交什么税？

个人转让住房一般涉及增值税及附加、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。

1. 问题一：卖方需要交什么税？

主要涉及增值税及附加、个人所得税、印花税、土地增值税

（1）增值税

一般不足两年征，两年以上不征

①将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

②个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的免征增值税（北上广深有些不免税的，具体可以咨询当地税务机关）

③其他特殊优惠

个人销售自建自用住房免征增值税；

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。（包括：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。）

（2）附加税费

有增值税才有附加，没有就肯定没有了。

①城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％），纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

②教育费附加 ＝增值税×3%

③地方教育附加 ＝增值税×2%

（3）个人所得税

一般满五唯一免个税，其他不免。

个人转让自用五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

其他的，个税按“财产转让所得”项目，税率20%

公式：（收入额-财产原值和合理费用）×20%。

①注意财产原值：如果不能提供完整、准确的房屋原值凭证（比如购房发票、契税发票等），不能正确计算房屋原值的，税务机关可能会对个税实行核定征收。

②注意合理费用：实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。除了住房装修费用限额扣除外，其他都是全额扣除。

住房装修费用：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。

③其他特殊优惠

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

（4）印花税

一般个人转让普通住房是免的。商铺等商业用途不免。

注意：继承、赠与、交换、分割不免。

按照所载金额的0.5‰计算

（5）土地增值税

个人住房免税，商铺等商业用途才要交。

个人转让住房免土地增值税；对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

小总结：一般的个人卖房，只要注意增值税和个税就好。增值税5%，个税20%。

增值税主要以2年时间界限来判断是否免税，个税主要以5年以及是否是家庭唯一住房，来判断是否免税。

2. 问题二：买方需要交什么税？

主要涉及契税、印花税、个人所得税

（1）契税

一般都是要交的

应缴契税=不含增值税的交易价格×税率。

契税税率为3%—5%。

第一套：对个人购买家庭唯一住房并且面积小于等于90平米，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

第二套：对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)

三套、四套呢？一般契税都是由各个地方定，最高很少超过3%。而且这个第三套、第四套的套数界定一般也是以名下贷款有多少套为界定的。比如你名下有三套房子在贷款才会被认定为第三套。一般如果你有一套全款的，其余两套是贷款也是按第二套2%来交。各个地方会灵活处理的。

个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。

注意：继承、夫妻间变更是免的。独个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。

规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。（不包括遗嘱继承）

婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属免征契税；法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税。

（2）印花税

在签订二手房交易合同时，买卖双方都会涉及印花税，而且两方缴纳的金额也是一样的。

个人购买普通住房，免征印花税。商铺等商业用途不免。

（3）个人所得税

正常地购买是不会涉及个税的，因为个税是卖方缴纳。

但是有一种情况特殊，个人受赠房屋。

受赠人无偿受赠房屋的，作为偶然所得按20%交税。将赠与合同上注明的房屋价值作为个人收入，再减除赠与过程中受赠人缴纳的相关税费后，余额按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

受赠人由于是无偿取得房屋，房屋原值为0，所以相应的个税负担较高。

小总结：个人购买住房，买房只要关注契税。不管是首套房还是第二套改善型住房，只要面积小于等于90平米，可以减按1%的税率缴纳契税。超过是第一套是1.5%，第二套是2%。

大家看，卖方的税要比买方的多。除了免税规定和其他规定外，卖方有增值税、个税，买方只有契税。如果要交税有很多时候卖方的税是由买方买单的。

所以大家买房的时候主要关注是否免税

总共三条：

尽量买两年以上的免增值税；

尽量买满五唯一的免个税；

尽量买90平以下的契税只交1%。

商铺就不用说了，好多都是不免的。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

另外考试的话附个表来记忆