转让不动产的增值税

小规模纳税人(除个人外)转让其取得的不动产

（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

应预缴税款=

（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%。

（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

应预缴税款

=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%。

（三）小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产，应按其纳税期、月销售额是否超过10万元（季销售额是否超过30万元)以及其他现行政策规定确定是否预缴增值税。

【实务解析】胜利公司(小规模纳税人)机构位于保定市，2019年5月销售坐落于石家庄市的临街厂房一幢，取得含税销售额1000 万元。该厂房是2013年购置的，购置原价为800万元，2019年5月账面净值为680万元。假设，2019年5月胜利公司仅取得销售不动产一项销售额（保定市与石家庄市为平级地级市）。

请问：胜利公司销售该幢厂房应该如何缴纳增值税？

解析：（1）在石家庄市税务局预缴税款。

预缴税款

=（1000-800)÷(1+5%)×5%=9.52(万元)

（2）在保定市税务局纳税申报。

应纳增值税

=（1000-800)÷(1+5%)×5%=9.52(万元）

应补(退)税额=9.52-9.52=0

综上，在石家庄市税务局应预缴税款9.52万元，在保定市税务局进行纳税申报时，应纳税额为9.52万元，抵减石家庄市税务局税款9.52万元，本期应补(退)税款为0。

销售不动产注意下列事项：

1.小规模纳税人销售不动产适用的征收率为5%，而不是3%。

2. 纳税人销售的不动产所在地与其机构所在地无论是否跨县(市、区)，都要在不动产所在地主管税务机关预缴增值税。

3. 纳税人销售不动产，在不动产所在地主管税务机关预缴增值税后，仍要向机构所在地主管税务机关申报纳税。其中，其他个人没有设立机构，在不动产所在地直接申报纳税，缴纳的增值税是应纳税额，而不是预缴税额。

4.采用简易计税方法的一般纳税人和小规模纳税人，在不动产所在地主管税务机关预缴的税额，是其转让该项不动产应纳的全部税额，回机构所在地纳税申报时，不需要再补(退)税款。

5.无论是一般纳税人还是小规模纳税人，一般纳税人无论采用一般计税方法还是简易计税方法，销售取得的不动产，在不动产所在地主管税务机关预缴增值税时，计算预缴税款的方法都是完全相同：销售取得的不动产（不含自建），按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或作价后的余额为计税依据，依照5%的预征率计算预缴税额；销售自建的不动产，按照全部价款和价外费用为计税依据，依照5%的预征率计算预缴税额。不动产所在地非常简便，纳税人能够提供购置不动产的发票或者判决书、裁定书、调解书，裁决书等凭证的，按差额预征增值税，不能提供上述凭证的，按全额预征增值税。