房地产企业土地增值税临界点筹划案例

案例背景

某一房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4万M2的商品房，针对市场现场及对未来市场价格的走势，营销部门给了两个销售价格：

方案一：按照销售总价32000万的价格出售，假设扣除项目金额为27200万元；企业所得税允许税前扣除金额同为67200万元。

方案二：按照销售总价34000元/平方米的价格出售，扣除项目在方案一基础上增加一点2%，金额为27744万元

提问：针对以上售价及成本，从税法角度，企业根据什么指标来选择销售方案？

答：主要对比两销售价格下的税前利润

方案一：

该房地产取得销售收入为32000万元。

房产的增值率

=[（32000-27200）÷27200]×100%

= 17.65%

增值率小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为4800万元（32000一27200）。

方案二：

该房地产取得销售收入为34000万元。

房产的增值率

=[（34000-27744）÷27744]×100%

= 22.55%

增值率大于20%，需要缴纳土地增值税1876.8万元[（34000-27744）×

30%]，企业的税前利润为4379.2万元（34000-27744-1876.8）。

从方案一与方案二的比较看，方案二的销售总价虽然提高了2000万元，但是税前利润却下降了420.8万元（4800-4379.2）。

所以，企业该采取第一种销售方案。